Конец двойной комиссии посредника — что изменение закона значит для покупателя
Правительство Польши хочет запретить посредникам брать комиссию с обеих сторон сделки. Объясняем, что именно меняется, сколько реально стоит комиссия и почему независимая проверка цены становится важнее, чем когда-либо.
23 июня 2026 Министерство развития и технологий Польши внесло в правительственный перечень законопроектов проект, который может изменить то, как вы платите посреднику при покупке квартиры. Суть проста: посредник больше не сможет брать вознаграждение с обеих сторон одной сделки. Ему придётся выбрать, кого он представляет — продавца или покупателя.
Для рынка, где «комиссия с обеих сторон» годами была негласным стандартом, это потенциально крупнейшее изменение правил игры со времён дерегуляции профессии в 2014 году. В этом тексте разбираем, что именно меняется, сколько реально стоит комиссия и — самое главное — что из этого следует для вас, если вы сейчас ищете квартиру.
Что такое «двойная комиссия» и почему она вызывает споры
Классическая схема выглядит так: продавец подписывает с агентством договор посредничества и соглашается заплатить комиссию за поиск покупателя. Агентство выставляет объявление. Приходите вы — покупатель. И тут многие посредники говорят: «чтобы показать квартиру и провести сделку, подпиши договор и тоже заплати комиссию».
В итоге один и тот же посредник по одной и той же сделке берёт деньги с обеих сторон сразу. Проблема не в самом факте вознаграждения — она в конфликте интересов. Посредник получает процент от цены, поэтому ему финансово выгодно, чтобы цена была как можно выше. А это интерес продавца. И вы, покупатель, платите человеку, который структурно играет на другой стороне стола.
Именно этот конфликт министерство хочет убрать. В обосновании проекта прямо говорится: речь о том, чтобы исключить ситуацию, когда посредник «представляет» обе стороны, хотя их интересы противоположны.
Сколько реально стоит комиссия
Ставки законом не закреплены и подлежат переговорам, но рынок в 2026 году довольно предсказуем. Типичная комиссия — 2-3% нетто от суммы сделки с одной стороны (встречается диапазон от 1,4% до 5%). К каждой сумме посредник добавляет 23% VAT — об этом легко забыть при планировании бюджета.
Посмотрите, сколько это в злотых — это деньги, которые вы как покупатель реально доплачиваете сверх цены квартиры:
| Цена квартиры | Комиссия 2% + VAT | Комиссия 3% + VAT |
|---|---|---|
| 500 000 zł | ~12 300 zł | ~18 450 zł |
| 700 000 zł | ~17 220 zł | ~25 830 zł |
| 900 000 zł | ~22 140 zł | ~33 210 zł |
И помните — это только ваша половина. В модели двойной комиссии столько же (а то и больше) платит продавец, так что при квартире за 700 тыс. zł посредник может собрать в сумме 35-50 тыс. zł с одной сделки.
💡 Подсказка: Комиссию почти всегда называют в размере нетто. Прежде чем считать бюджет покупки, добавьте к ней 23% VAT и заложите как часть расходов на сделку — рядом с PCC 2%, нотариальной таксой и записями в поземельную книгу.
Что именно меняет законопроект
Проект изменений в правила посредничества на рынке недвижимости — это больше, чем один лишь запрет двойной комиссии. Главные положения:
- Запрет вознаграждения с обеих сторон. Посредник выбирает одну сторону договора и только с неё берёт комиссию. Конец схеме «платят и покупатель, и продавец».
- Запрет публиковать объявление до договора с собственником. Нельзя будет выставить объявление, пока посредник не подпишет договор с тем, кто действительно имеет право на недвижимость, — удар по «объявлениям-призракам».
- Обязательная пометка объявлений. Каждое объявление от посредника должно быть явно помечено как предложение агентства, а не «продам напрямую».
- Запрет ставить показ в зависимость от договора. Посредник не сможет требовать, чтобы вы сначала подписали с ним договор, а уже потом он покажет квартиру.
- Обязанность проверять правовое и фактическое состояние недвижимости и заключать понятные, прозрачные договоры на услугу.
- Усиление Торговой инспекции (Inspekcja Handlowa). Она получит расширенные полномочия: штрафы, предписания прекратить нарушения, а в крайних случаях — запрет на деятельность посредника.
Важно и то, чего в проекте нет: министерство не вводит законный потолок процента комиссии. Такую возможность рассматривали, но в итоге от неё отказались. Размер комиссии по-прежнему останется предметом договора и переговоров.
💡 Важно: Это пока проект, внесённый в правительственный перечень работ 23 июня 2026. По плану он должен поступить на рассмотрение Совета министров в третьем квартале 2026, а затем в Сейм. До реального вступления в силу путь долгий — консультации, парламентская процедура, vacatio legis. Вашу сегодняшнюю сделку это ещё не меняет. Но показывает, куда движется рынок.
Что это значит для вас как покупателя
На первый взгляд звучит как чистая победа: раз вы не платите комиссию, в кармане остаётся 20-30 тыс. zł. Часто так и будет. Но есть и обратная сторона, о которой стоит знать, прежде чем считать вопрос закрытым.
После изменения посредник будет представлять одну сторону. А на вторичном рынке договор с агентством почти всегда есть у продавца — ведь именно он заказывает продажу квартиры. На практике в большинстве сделок посредник формально и финансово будет работать на продавца. Для вас это значит две вещи:
- Вы перестанете платить комиссию — реальная экономия.
- У вас не будет никого «на вашей стороне» по умолчанию. Посредник заботится об интересе того, кто ему платит. Если платит продавец — интерес посредника в том, чтобы продать вам квартиру как можно дороже и быстрее.
Иными словами, закон убирает конфликт интересов, но не убирает асимметрию информации. Продавец по-прежнему назначает цену, глядя на чужие объявления (то есть на чужие хотелки), а вы по-прежнему не знаете, что три похожие квартиры в этом же доме только что продались на 8% дешевле. Посредник — даже самый честный — не оценщик и не даст вам независимую оценку на основе реальных цен сделок.
Чего это изменение не решает
Скажем прямо: отмена двойной комиссии не делает цену в объявлении честной. Квартира, выставленная за 20 000 zł/м² в районе, где медиана сделок — 17 500 zł/м², переоценена независимо от того, кто кому платит комиссию.
Проблема, которая остаётся на стороне покупателя, — всё та же, самая старая проблема польского рынка жилья: вы не знаете, за сколько эта квартира на самом деле должна продаться. Цены сделок (из нотариальных актов, собираемые в государственном реестре RCN) открыты, но разрознены, запаздывают на несколько месяцев и неудобны в доступе. Большинство покупателей торгуется «на глаз», потому что под рукой нет твёрдых данных.
И вот здесь новая правовая реальность ставит вопрос ребром: проверка цены — это ваша задача. Не посредника, который работает на другую сторону. Не продавца, у которого свой интерес. Ваша.
Как проверить, реальна ли цена
Хорошая новость: для этого не нужен ни посредник, ни дорогой отчёт оценщика. Данные по сделкам есть — их нужно лишь сопоставить с конкретным объявлением.
Для этого мы и сделали mieszk.pl. Вы вставляете ссылку на объявление с Otodom (или OLX, Morizon, Gratka), а система сравнивает цену с более чем 7 миллионами реальных сделок RCN, учитывая этаж, год постройки, состояние, район и микролокацию (радиус 300-500 м). За несколько десятков секунд вы получаете независимый разбор: переоценено ли объявление относительно медианы сделок, за сколько продавались квартиры в этом же доме, как долго объявление висит на портале и где красные флаги.
Это не совет и не «представление ваших интересов» — это данные, на основе которых вы сами принимаете решение. Независимо от того, кого представляет посредник. Разбор стоит как пара чашек кофе — а комиссия или переплата за квартиру считаются десятками тысяч злотых.
💡 Подсказка: Лучший момент проверить цену — до подписания предварительного договора и внесения задатка. Тогда у вас ещё есть полное поле для переговоров — и аргументы с цифрами вместо «мне кажется, дорого».
FAQ — частые вопросы
Двойная комиссия сегодня законна?
Да. Сейчас брать комиссию с обеих сторон законно, хотя это много лет вызывает вопросы из-за конфликта интересов. Проект Министерства развития и технологий должен это изменить — но пока это лишь проект, а не действующий закон.
Кто после изменения будет платить посреднику?
Одна сторона — та, которую посредник представляет. На практике на вторичном рынке чаще всего это будет продавец, потому что именно он заказывает продажу и подписывает договор с агентством. Итоговая модель рынка ещё сформируется.
Комиссии снизятся?
Не обязательно. Закон не вводит процентного потолка. Может оказаться, что платящая сторона (чаще всего продавец) заплатит за «весь» сервис чуть больше, чем раньше за свою половину, — и часть этой суммы всё равно будет заложена в цену объявления. Поэтому проверка цены не теряет значения, скорее наоборот.
Это уже действует?
Нет. Проект внесён в правительственный перечень законопроектов 23 июня 2026. Принятие Советом министров планируется на третий квартал 2026, затем — путь через Сейм. До вступления в силу пройдёт ещё немало времени.
Смогу ли я проверить цену без посредника?
Да. Цены сделок RCN открыты, а инструменты вроде mieszk.pl выдают их в виде готового разбора под конкретное объявление. Чтобы понять, не переплачиваете ли вы, представитель не нужен — нужны данные.
Итог
Конец двойной комиссии — хорошая новость для кошелька покупателя и шаг к более прозрачному рынку. Но у неё есть второе дно: раз посредник открыто представляет одну сторону — чаще всего продавца — никто не проверит за вас, честна ли цена. По умолчанию больше нет «посредника от обеих сторон», который (хотя бы теоретически) должен был думать и о вас.
Вашим преимуществом перестают быть связи и становятся данные. Прежде чем подписать предварительный договор, проверьте объявление на mieszk.pl — вы увидите, реальна ли цена относительно 7 миллионов сделок, сколько на самом деле стоят квартиры в этом доме и где скрытые риски. Потому что лучшая защита покупателя — не статья закона, а понимание того, сколько эта квартира действительно стоит.
Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Состояние на 24 июня 2026 — описываемый проект находится на раннем этапе законодательного процесса, и его итоговый вид может измениться. Источники: prawo.pl, rp.pl.