Фиксированная или плавающая ставка: как устроена каждая
Чем ставка, фиксированная на срок, отличается от плавающей, что именно происходит в момент окончания фиксации и почему компенсация за досрочное погашение работает наоборот, чем принято думать. Ставки на август 2026.
При подписании кредитного договора вы выбираете одну вещь, которая влияет на размер платежа сильнее, чем маржа и комиссия вместе взятые: тип ставки. Банк покажет два числа, оба в процентах, оба выглядят похоже — и это вся подсказка, которую вы получите у окна.
Этот текст не говорит, что выбрать. Он объясняет, как работает каждый вариант, что происходит в момент, о котором мало кто думает при подписании — когда фиксация заканчивается, — и какие пункты договора различаются между вариантами настолько, что их стоит прочитать до, а не после.
Два числа, два разных обещания
Плавающая ставка — это сумма двух слагаемых: рыночного показателя (сегодня WIBOR 3M, с 2027 года POLSTR) и маржи банка. Маржа записана в договоре и не меняется весь срок кредита — это заработок банка. Показатель пересматривается раз в квартал, вместе с ним меняется платёж. В августе 2026 WIBOR 3M около при ставке рефинансирования NBP .
Ставка, фиксированная на срок — это одно число, вписанное в договор на определённое время: чаще всего 5 лет, реже 7 или 10. Всё это время платёж не двинется, что бы ни делал показатель. После этого кредит переходит на плавающую ставку либо вы договариваетесь о новом фиксированном периоде на условиях, которые будут на рынке тогда.
Ключевое слово — на срок. В Польше нет аналога американского 30-year fixed, где ставка забетонирована на весь кредит. То, что банк рекламирует как «stałe», зафиксировано на первую пятую часть срока, а дальше становится открытым вопросом.
Что выбирают остальные (и почему это не довод)
В I квартале 2026 года на фиксированную ставку пришлось около кредитных решений — годом раньше почти . Доля планомерно снижается: после цикла снижений NBP часть заёмщиков снова считает плавающий вариант. Средняя ставка по новым ипотечным кредитам в том же квартале — .
Эти цифры говорят о настроении рынка, а не о том, что выгодно в конкретной ситуации. Для кредита, взятого на пике ставок, фиксация чаще оказывалась удачной, для кредита 2021 года — наоборот. Статистика долей описывает прошлое, а не будущее показателя.
Конкретные ставки, август 2026
В офертах банков, которые мы сравниваем, разброс такой:
| Вариант | Типичная стартовая ставка |
|---|---|
| Плавающая (WIBOR 3M + маржа ) | |
| Фиксированная на 5 лет |
Фиксированная стартует выше — и это норма, а не «оферта подороже». Банк, вписывая число на пять лет вперёд, берёт на себя риск роста показателя. Разница на старте и есть цена этого риска. На кредите 600 000 zł на 25 лет речь о 150-200 zł в месяц в первом периоде.
Обратная сторона такая же простая: если показатель упадёт, платёж по фиксированной ставке не упадёт вместе с ним. Вы будете платить оговорённое число до конца фиксации.
Момент, о котором не думают: конец фиксации
Это самая важная часть и одновременно та, которая теряется в разговоре о стартовом платеже.
За несколько недель до конца фиксированного периода банк присылает предложение новых условий. С этого момента у вас обычно три дороги:
- Принять новый фиксированный период по ставке, которую предложит банк — а предложит он её по рынку того момента, а не дня подписания договора.
- Перейти на плавающую — вернётся формула «показатель + маржа», причём маржа та же, что в исходном договоре.
- Перевести кредит в другой банк (рефинансирование), если конкуренты дадут условия лучше.
Практический вывод банален и потому пропускается: дату окончания фиксации нужно держать в календаре. Предложение банка нередко считается принятым по умолчанию, если вы промолчали, а разница между тем, что банк предложит сам, и тем, что даст после разговора с офертой конкурента на руках, доходит до нескольких сотен злотых в месяц на следующие пять лет.
Компенсация за досрочное погашение работает наоборот
Правила задаёт ст. 40 закона об ипотечном кредите, и это место, где варианты расходятся сильнее всего — а интуиция ошибается чаще всего:
- при плавающей ставке банк вправе взять компенсацию только если вы гасите в первые 36 месяцев с даты договора, и не больше от досрочно погашаемой суммы (и не больше годовых процентов с неё);
- при фиксированной на срок банк вправе брать компенсацию весь период фиксации — в том числе после 36 месяцев и без установленного законом потолка в .
Другими словами: вариант с предсказуемым платежом одновременно ограничивает свободу досрочного погашения. Если в планах есть досрочные взносы или продажа квартиры в перспективе нескольких лет — это пункт, который читают до решения, а не после.
WIBOR уходит — что это меняет
С 2027 года показателем в новых договорах станет POLSTR, он заменяет WIBOR. Для плавающего кредита это смена базы расчёта платежа, для кредита внутри фиксированного периода — ничего, пока фиксация действует. Разница проявится только в момент перехода на плавающую.
Если просите у консультанта расчёт, попросите версию с новым показателем: сравнение, построенное только на историческом WIBOR, описывает мир, которого через год уже не будет.
Что реально проверить в договоре
Независимо от варианта, эти пункты различаются между офертами, и их можно либо обсудить, либо хотя бы прочитать:
- длина фиксированного периода — 5, 7 или 10 лет и какая ставка соответствует каждому;
- маржа после окончания фиксации — она обязана быть в договоре, потому что вернётся вместе с плавающей ставкой;
- правила компенсации — сумма, период, способ расчёта;
- условия cross-sell (счёт, карта, страховка) — исчезает ли скидка к ставке, если вы перестанете ими пользоваться;
- RRSO обоих вариантов — у фиксированной RRSO считается с допущением о том, что будет после фиксации, поэтому сравнение двух RRSO не является сравнением двух гарантий.
Посчитайте на своих числах
В кредитном калькуляторе можно переключить тип ставки и увидеть оба платежа на своей цене, взносе и сроке — с текущими ставками банков, а не с примером из буклета. Более широкий контекст — кредитоспособность, RKM, торг по марже — в руководстве по ипотеке 2026.
Текст описывает механику кредитных продуктов и не является инвестиционной или финансовой консультацией. Ставки приведены ориентировочно, на август 2026; реальные условия зависят от дохода, истории в BIK, LTV и текущей оферты банка.