Koniec podwójnej prowizji pośrednika — co zmiana przepisów oznacza dla kupującego

23 czerwca 2026 Ministerstwo Rozwoju i Technologii wpisało do wykazu prac legislacyjnych rządu projekt, który może odmienić sposób, w jaki płacisz pośrednikowi przy zakupie mieszkania. Sedno jest proste: pośrednik nie będzie mógł brać wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Będzie musiał wybrać, kogo reprezentuje — sprzedającego albo kupującego.

Dla rynku, na którym „prowizja od obu stron" była przez lata cichym standardem, to potencjalnie największa zmiana zasad gry od czasu deregulacji zawodu w 2014 roku. W tym tekście wyjaśniamy, co dokładnie się zmienia, ile realnie kosztuje prowizja i — co najważniejsze — co z tego wynika dla Ciebie, jeśli właśnie szukasz mieszkania.

Co to jest „podwójna prowizja" i dlaczego budzi kontrowersje

Klasyczny układ wygląda tak: sprzedający podpisuje z biurem umowę pośrednictwa i zgadza się zapłacić prowizję za znalezienie kupca. Biuro wystawia ofertę. Zgłaszasz się Ty — kupujący. I tu wielu pośredników mówi: „żeby pokazać mieszkanie i poprowadzić transakcję, podpisz ze mną umowę i też zapłać prowizję".

W efekcie ten sam pośrednik, przy tej samej transakcji, bierze pieniądze od obu stron jednocześnie. Problem nie leży w samym fakcie pobierania wynagrodzenia — leży w konflikcie interesów. Pośrednik rozlicza się procentowo od ceny, więc finansowo zależy mu, żeby cena była jak najwyższa. To interes sprzedającego. A Ty, kupujący, płacisz osobie, która strukturalnie gra po drugiej stronie stołu.

To właśnie ten konflikt resort chce wyciąć. W uzasadnieniu projektu pojawia się wprost: chodzi o wyeliminowanie sytuacji, w której pośrednik „reprezentuje" obie strony, choć ich interesy są przeciwstawne.

Ile realnie kosztuje prowizja

Stawki nie są ustawowo określone i podlegają negocjacji, ale rynek w 2026 roku jest dość przewidywalny. Typowa prowizja to 2-3% netto wartości transakcji od jednej strony (spotyka się widełki od 1,4% do nawet 5%). Do każdej kwoty pośrednik dolicza 23% VAT — o czym łatwo zapomnieć przy budżetowaniu.

Zobacz, ile to znaczy w złotówkach — to kwota, którą jako kupujący realnie dopłacasz poza ceną mieszkania:

Cena mieszkania	Prowizja 2% + VAT	Prowizja 3% + VAT
500 000 zł	~12 300 zł	~18 450 zł
700 000 zł	~17 220 zł	~25 830 zł
900 000 zł	~22 140 zł	~33 210 zł

I pamiętaj — to tylko Twoja połowa. W modelu podwójnej prowizji drugie tyle (albo i więcej) płaci sprzedający, więc przy mieszkaniu za 700 tys. zł pośrednik potrafi zainkasować łącznie 35-50 tys. zł z jednej transakcji.

💡 Wskazówka: Prowizja prawie zawsze jest podawana netto. Zanim policzysz swój budżet zakupowy, dolicz do niej 23% VAT i potraktuj jako część kosztów transakcyjnych — obok PCC 2%, taksy notarialnej i wpisów do księgi wieczystej.

Co dokładnie zmienia projekt ustawy

Projekt nowelizacji przepisów o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami to coś więcej niż sam zakaz podwójnej prowizji. Najważniejsze założenia:

• Zakaz wynagrodzenia od obu stron. Pośrednik wybiera jedną stronę umowy i tylko od niej pobiera prowizję. Koniec z „płaci i kupujący, i sprzedający".
• Zakaz publikowania ogłoszenia przed umową z właścicielem. Nie będzie można wystawić oferty, zanim pośrednik nie podpisze umowy z osobą, która faktycznie ma prawo do nieruchomości — to cios w „ogłoszenia-widma" wystawiane na próbę.
• Obowiązek oznaczania ofert. Każde ogłoszenie pochodzące od pośrednika ma być wyraźnie oznaczone jako oferta biura, a nie „sprzedam, bezpośrednio".
• Zakaz uzależniania prezentacji od podpisania umowy. Pośrednik nie będzie mógł warunkować pokazania mieszkania tym, że najpierw podpiszesz z nim umowę pośrednictwa.
• Obowiązek weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przez pośrednika oraz jasne, przejrzyste umowy o świadczenie usług.
• Mocniejsza Inspekcja Handlowa. Dostanie rozszerzone uprawnienia kontrolne: kary finansowe, nakaz zaprzestania naruszeń, a w skrajnych przypadkach — zakaz prowadzenia działalności pośrednika.

Jest też istotne czego w projekcie nie ma: resort nie wprowadza ustawowego limitu procentowego prowizji. Rozważano taką możliwość, ale ostatecznie z niej zrezygnowano. Wysokość prowizji nadal będzie kwestią umowy i negocjacji.

💡 Ważne: To dopiero projekt założeń, wpisany do wykazu prac rządu 23 czerwca 2026. Zgodnie z planem ma trafić pod obrady Rady Ministrów w trzecim kwartale 2026, a potem do Sejmu. Do realnego wejścia w życie droga jest długa — konsultacje, ścieżka parlamentarna, vacatio legis. Twojej dzisiejszej transakcji to jeszcze nie zmienia. Pokazuje jednak kierunek, w którym idzie rynek.

Co to znaczy dla Ciebie jako kupującego

Na pierwszy rzut oka brzmi to jak czysta wygrana: skoro nie zapłacisz prowizji, zostaje Ci w kieszeni 20-30 tys. zł. Często tak będzie. Ale jest druga strona medalu, o której warto wiedzieć, zanim uznasz sprawę za załatwioną.

Po zmianie pośrednik będzie reprezentował jedną stronę. A na rynku wtórnym to prawie zawsze sprzedający ma podpisaną umowę z biurem — bo to on zleca sprzedaż mieszkania. W praktyce więc w większości transakcji pośrednik formalnie i finansowo będzie pracował dla sprzedającego. Dla Ciebie oznacza to dwie rzeczy:

1. Przestaniesz płacić prowizję — to realna oszczędność.
2. Nie będziesz miał nikogo „po swojej stronie" z urzędu. Pośrednik dba o interes tego, kto mu płaci. Jeśli płaci sprzedający, to interesem pośrednika jest sprzedać Ci mieszkanie jak najdrożej i jak najszybciej.

Innymi słowy: ustawa usuwa konflikt interesów, ale nie usuwa asymetrii informacji. Sprzedający dalej ustala cenę, patrząc na inne oferty (czyli cudze życzenia), a Ty dalej nie wiesz, że trzy podobne mieszkania w tym samym budynku sprzedały się właśnie o 8% taniej. Pośrednik — nawet ten najuczciwszy — nie jest rzeczoznawcą i nie poda Ci niezależnej wyceny opartej na cenach transakcyjnych.

Czego ta zmiana nie rozwiązuje

Warto to powiedzieć jasno: zniesienie podwójnej prowizji nie sprawia, że cena ofertowa staje się uczciwa. Mieszkanie wystawione za 20 000 zł/m² na dzielnicy, gdzie mediana transakcyjna to 17 500 zł/m², jest przewartościowane niezależnie od tego, kto i komu płaci prowizję.

Problem, który zostaje na stole po stronie kupującego, to wciąż ten sam, najstarszy problem polskiego rynku mieszkaniowego: nie wiesz, za ile to mieszkanie naprawdę powinno się sprzedać. Ceny transakcyjne (z aktów notarialnych, zbierane w państwowym rejestrze RCN) są jawne, ale rozproszone, opóźnione o kilka miesięcy i niewygodne w dostępie. Większość kupujących negocjuje „na czuja", bo nie ma pod ręką twardych danych.

I to jest moment, w którym nowa rzeczywistość prawna stawia sprawę wprost: weryfikacja ceny to Twoje zadanie. Nie pośrednika, który pracuje dla drugiej strony. Nie sprzedającego, który ma swój interes. Twoje.

Jak sprawdzić, czy cena jest realna

Dobra wiadomość: nie potrzebujesz do tego ani pośrednika, ani drogiego operatu rzeczoznawcy. Dane transakcyjne istnieją — trzeba je tylko zestawić z konkretną ofertą.

Do tego stworzyliśmy mieszk.pl. Wklejasz link do oferty z Otodomu (albo OLX, Morizon, Gratki), a system porównuje cenę z ponad 7 milionami realnych transakcji RCN, uwzględniając piętro, rok budowy, stan, dzielnicę i mikrolokalizację (promień 300-500 m). W ciągu kilkudziesięciu sekund dostajesz niezależny raport: czy oferta jest przewartościowana względem mediany transakcji, za ile sprzedawały się mieszkania w tym samym budynku, jak długo ogłoszenie wisi na portalu i gdzie są czerwone flagi.

To nie jest porada ani „reprezentowanie Twoich interesów" — to dane, na podstawie których sam podejmujesz decyzję. Niezależne od tego, kogo reprezentuje pośrednik. Raport kosztuje tyle, co kilka kaw — a prowizja czy przepłacenie mieszkania liczą się w dziesiątkach tysięcy złotych.

💡 Wskazówka: Najlepszy moment na sprawdzenie ceny to przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku. Wtedy masz jeszcze pełne pole do negocjacji — i argumenty z liczbami zamiast „wydaje mi się, że drogo".

FAQ — najczęstsze pytania

Czy podwójna prowizja jest dziś legalna?

Tak. Obecnie pobieranie prowizji od obu stron jest legalne, choć od lat budzi wątpliwości co do konfliktu interesów. Projekt Ministerstwa Rozwoju i Technologii ma to zmienić — ale na razie jest to dopiero projekt założeń, nie obowiązujące prawo.

Kto po zmianie zapłaci pośrednikowi?

Jedna strona — ta, którą pośrednik reprezentuje. W praktyce na rynku wtórnym najczęściej będzie to sprzedający, bo to on zleca sprzedaż i podpisuje umowę z biurem. Docelowy model rynku dopiero się ukształtuje.

Czy prowizje spadną?

Niekoniecznie. Ustawa nie wprowadza limitu procentowego. Może się okazać, że strona płacąca (najczęściej sprzedający) zapłaci za „całość" usługi nieco więcej niż dotąd za swoją połowę — i część tego kosztu i tak zostanie wkalkulowana w cenę ofertową. Dlatego weryfikacja ceny nie traci na znaczeniu, wręcz przeciwnie.

Czy to już obowiązuje?

Nie. Projekt został wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu 23 czerwca 2026. Planowane przyjęcie przez Radę Ministrów to trzeci kwartał 2026, a następnie ścieżka sejmowa. Do wejścia w życie minie jeszcze sporo czasu.

Czy bez pośrednika dam radę zweryfikować cenę?

Tak. Ceny transakcyjne RCN są jawne, a narzędzia takie jak mieszk.pl udostępniają je w formie gotowego raportu pod konkretną ofertę. Do sprawdzenia, czy nie przepłacasz, nie potrzebujesz pełnomocnika — potrzebujesz danych.

Podsumowanie

Koniec podwójnej prowizji to dobra wiadomość dla portfela kupującego i krok w stronę przejrzystszego rynku. Ale ma drugie dno: skoro pośrednik jawnie reprezentuje jedną stronę — najczęściej sprzedającego — to nikt nie sprawdzi za Ciebie, czy cena jest uczciwa. Z urzędu nie ma już „pośrednika od obu stron", który (przynajmniej teoretycznie) miał dbać też o Ciebie.

Twoją przewagą przestają być układy, a stają się dane. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sprawdź ofertę na mieszk.pl — zobaczysz, czy cena jest realna względem 7 milionów transakcji, ile naprawdę kosztują mieszkania w tym budynku i gdzie są ukryte ryzyka. Bo najlepszą ochroną kupującego nie jest przepis, tylko świadomość, ile to mieszkanie jest naprawdę warte.

---

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan na 24 czerwca 2026 — opisywany projekt jest na wczesnym etapie procesu legislacyjnego i jego ostateczny kształt może się zmienić. Źródła: prawo.pl, rp.pl.