2 pokoje z oddzielną kuchnią, 42m, Mokotów Stegny

670 000 zł15 952 zł/m²

Платёж ~3421 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 13 995 zł/m² · это объявление на 14% дороже

42 m²площадь
2комнаты
6этаж
1976год постройки
Висит 1 деньопубликовано 15 октября 2026 г.
Mokotów · Sardyńskaадрес

Открыть на Morizon·Разбор от 17 октября 2026 г.

Сравнить

Агентство «DOBRACHATA» · обычно +2% комиссия ≈ 14 000 zł

Сводка

С осторожностью

6.4

Локация6.7

Здание5.7

Состояние6.7

Красные флаги

Ограниченная форма собственности
Кооперативная собственность / долевая собственность / бессрочное пользование - ипотека сложнее, ликвидность ниже. Обсудите с банком до предварительного договора (umowa przedwstępna).

Готова к заселению квартира с хорошей транспортной доступностью, но цена выше медианы и далеко до метро.

+Плюсы

+Готова к заселению (под ключ): без скрытых затрат на ремонт или мебель
+Много транспорта рядом: 19 автобусных и 3 трамвайных маршрутов
+Супермаркет в шаговой доступности, магазинов рядом: 10
+Есть отдельная кладовая в подвале — место для велосипеда, лыж, сезонных вещей
+6-й этаж с лифтом

−Минусы

−Цена на 14% выше медианы похожих сделок — явная переплата без особых плюсов
−До метро Służew 1960м — пешком далеко, только наземным транспортом
−Кооперативная собственность без записи в земельном реестре (KW) — не все банки дают ипотеку, уточните в своём банке заранее
−Агентство — обычно +1-3% комиссии (≈14 000 zł) сверх цены, уточняйте

•Нейтрально

•Здание 1976 г., но упомянута модернизация
•Частичная меблировка: Кухня полностью оборудована гарнитуром, плитой и посудомоечной машиной; в гостиной стоят диван, журнальный столик и тёмный массивный комод/буфет в устаревшем стиле, который покупатель, вероятно, захочет заменить. Спальня показана пустой.
•Парковка для жильцов вокруг дома (закреплённое место не подтверждено)
•Ориентир для торга: 13 995 zł/m² ≈ 587 790 zł

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Вывод

Квартира полностью готова к заселению без скрытых затрат на ремонт или мебель. Вокруг дома много транспорта и супермаркетов, но до метро Służew 1960 м пешком неудобно ходить. Кооперативная собственность без записи в земельном реестре усложняет получение ипотеки, агентство добавляет комиссию — проверьте эти моменты заранее.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

Разбор на mieszk.pl готов

Почему можно сбивать цену

Цена на +14% выше медианы рынка - есть чем аргументировать
сильный довод

Из объявления

Сигналы по объявлению

Это же объявление на других порталах
Скорее всего, одна и та же квартира выставлена на нескольких сайтах. Сравните цену и детали - иногда отличаются.
- Gratka670 000 zł

Кооперативная собственность

Кооперативное собственническое право (spółdzielcze własnościowe). Можно продать; банки выдают ипотеку, но НЕ ВСЕ - обязательно проверь у своего банка заранее.

Что в квартире

Балкон / терраса

балкон

в объявлении и описании

Парковка

парковка для жителей · закреплённое место не подтверждено

из описания

Кладовка / подвал

есть

в объявлении и описании

Кондиционер

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кухня

отдельная

из описания

Окна

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Остальные удобства (1)

Коммуникации

вода (городская)

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Условия продажи
Кооперативное право собственности, можно оформить земельную книгу (KW), можно взять ипотеку
Коммуналка
Ежемесячные эксплуатационные платежи около 770 злотых
Планировка
2 комнаты, отдельная кухня, ванная и отдельный туалет, прихожая
Дом
Квартира на 6 этаже с лифтом, есть кладовка, парковка для жителей
Окна/вид
Окна выходят на две стороны, из одной комнаты французский балкон, вид хороший
Состояние
Квартира в хорошем состоянии, требует только освежения, без капитального ремонта
Нюанс
Право собственности без обременений и претензий, квартира готова к покупке
Дом
Дом в очень хорошем состоянии, тихий и зелёный район, управляется активным кооперативом
Что остаётся
В объявлении не указано, что остаётся в квартире

Описание

На продажу уникальная светлая 2-комнатная квартира с отдельной кухней, расположенная на ul. Sardyńska в Варшаве; Квартира площадью 42 м2 состоит из: • двух комнат, одна из которых с большим окном и…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Продавец

агентство

DOBRACHATA

не менее 2 активных объявлений в 1 городе

Статистика на основе объявлений, собранных mieszk.pl. Это не оценка качества услуг.

История квартиры

В продаже 1 деньс 15 окт. 2026 г.недавно выставлено

3 объявленияGratka · Morizon · Otodomактивных: 3

16 окт.OtodomНовое объявление670 000 zł

15 окт.GratkaНовое объявление670 000 zł

15 окт.MorizonВыставлено670 000 zł

Считается с первого обнаружения объявления по всем порталам. Снятие с портала не означает продажу.

Здание

5.7/ 10

Год

1976

Тип

многоквартирный дом

Материал стен

крупная панель

Этаж

6 / 10

Лифт

да

Что повлияло на оценку

Панельный дом (wielka płyta), 1970–80-е
Бассейн, фитнес или зона отдыха для жителей

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

158 000 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

694 000 zł

+24 000 zł (+3,6%) сверх цены объявления

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос134 000 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW2700 zł
Ипотечный акт у нотариуса1300 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка6000 zł

Агентство берёт комиссию с покупателя14 000 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас158 000 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 09.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

выше рынка

4.0/ 10

Возможная переплата82 000 zł+14%

Справедливая цена ≈ 588 000 zł

Это объявление

15 952 zł/m²

670 000 zł

Медиана из 4 похожих сделок

13 995 zł/m²+14%

Медиана района

17 808 zł/m²-10%

≈ 748 000 zł

15 952 zł/m²

670 000 zł

11 896 zł/m²

499 622 zł

16 094 zł/m²

675 958 zł

Похожие сделки· 4

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

14 634 zł/m²-8%24.11.2025
ulica Maltańska 4
42.3 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 1974 г.
14 634 zł/m²-8%ulica Maltańska 490 м42.3 m²· 32197424.11.2025
13 995 zł/m²-12%17.11.2025
ulica Sycylijska 2
42.3 m² · 2 комнаты · 5 этаж · 1974 г.
13 995 zł/m²-12%ulica Sycylijska 292 м42.3 m²· 25197417.11.2025
12 442 zł/m²-22%08.09.2026
ulica Maltańska 5
43 m² · 2 комнаты · 7 этаж · 1975 г.
12 442 zł/m²-22%ulica Maltańska 5155 м43 m²· 27197508.09.2026
15 982 zł/m²+0%26.01.2026
ulica Iberyjska 6
43.8 m² · 3 комнаты · 6 этаж · 1978 г.
15 982 zł/m²+0%ulica Iberyjska 6240 м43.8 m²· 36197826.01.2026

Сделки рядом· 10

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

13 690 zł/m²-14%11.02.2026
ulica Korsykańska 1
42 m² · 2 комнаты · 1 этаж · 1974 г.
13 690 zł/m²-14%ulica Korsykańska 1442 м42 m²· 21197411.02.2026
12 113 zł/m²-24%16.12.2025
ulica Warneńska 1
42.6 m² · 2 комнаты · 3 этаж · 1973 г.
12 113 zł/m²-24%ulica Warneńska 1468 м42.6 m²· 23197316.12.2025
14 756 zł/m²-7%31.01.2026
ulica Portofino 6
41 m² · 4 комнаты · 4 этаж · 1975 г.
14 756 zł/m²-7%ulica Portofino 6506 м41 m²· 44197531.01.2026
16 310 zł/m²+2%19.04.2026
ulica Portofino 2
42 m² · 3 комнаты · 6 этаж · 1975 г.
16 310 zł/m²+2%ulica Portofino 2549 м42 m²· 36197519.04.2026
13 948 zł/m²-13%11.01.2026
ulica Jana III Sobieskiego 64
46.6 m² · 4 комнаты · 4 этаж · 1976 г.
13 948 zł/m²-13%ulica Jana III Sobieskiego 64611 м46.6 m²· 44197611.01.2026

Динамика цен - Mokotów

2-комн.

Явного тренда нет: помесячная медиана колеблется сильнее, чем меняются сами цены.

Медиана сделок

19 194 zł/m²

Разброс p25–p75

17 761-21 891

Помесячная медиана сделок RCN по 2-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - февраль 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

Доходность аренды (оценка)

10 объявлений аренды · в радиусе 2 км

Оценка ставки аренды

~2986 zł /мес.2986 zł-3906 zł

Валовая (цена объявления)

5,3%

Валовая (наша оценка)

6,1%

Чистая

4,3%

после простоя, налога и резерва на ремонт

Срок окупаемости

18,7 лет

Аренда покрывает платёж

87,5%

при 20% взноса, 25 лет, ставка 5,9%

Денежный возврат

-1,5%

годовой поток после платежа / вложенный капитал

Как считаем чистую?

Аренда за год (12 мес.)35 832 zł
Простой 1 мес.−2986 zł
Налог 8,5%−2792 zł
Резерв на ремонт−1493 zł
Чистыми за год28 561 zł

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

6.7/ 10

До центра4.5/10

Умеренное время до центра.

Повседневная жизнь10.0/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи7.7/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень6.4/10

Немного зелени, тихо.

Транспорт и дорога

M1Służew2.0 км

Stegny297 м
19
297 м
Św. Bonifacego319 м
141619
319 м
Batumi146 м
108148163185+4
146 м
Stegny286 м
108148163185+4
286 м

Дорога до центра Варшавы

35 мин

4 мин266 м

9 минАвтобус 163

5 мин340 м

9 минМетро M1

5 мин367 м

Инфраструктура поблизости

Магазины10Аптеки3Парки и скверы1Детсады13

Магазины10

Auchan Supermarket323 м
FRAC343 м
Top Market409 м

Аптеки3

Apteka Akermańska196 м
Syrenka248 м
Nasza431 м

Парки и скверы1

Park Stanisława Dygata986 м

Детсады13

Przedszkole nr 140199 м
Przedszkole nr 349 "Barcelonka"311 м
Przedszkole nr 325344 м

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

55–60 dBВоздух: очень хороший

Карта шума

55–60 dB Lden

ночью 50–55 dB

Источник: Mapa akustyczna m.st. Warszawy 2022 (hałas drogowy)

Воздух

очень хороший

PM2.5 11 µg/m³ · станция «Warszawa, ul. Wokalna», 2.4 км

Источник: GIOŚ

Риск затопления

вне закартированных зон

Источник: Карты зон затопления (ISOK)

Парковка

Бесплатная парковка

Источник: Strefa Płatnego Parkowania (ZDM Warszawa)

Состояние

6.7/ 10

по 11 фото

Ухоженная двухкомнатная квартира с обычной современной отделкой, хорошим естественным освещением и зелёным видом во двор. Основной минус по фотографиям — частично пустая обстановка и устаревший тёмный комод в гостиной; здание выглядит как панельный дом второй половины XX века.

Свежий стандартНейтральная свежая отделка, светлые стены, светлый деревянный пол и простой современный кухонный гарнитур.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На фото виден отдельный санузел с подвесным унитазом, что добавляет практичности для двухкомнатной квартиры.

Ремонт7 / 10

Освещённость8 / 10

Окна и вид7 / 10

Мебель5 / 10

Квартира после обычного современного обновления: ровные окрашенные стены, свежий ламинат, чистые плинтусы и окна. Кухня и санузлы обновлены, но отделка без премиальных материалов.

Большие окна в гостиной, кухне и комнате дают много естественного света; светлые стены дополнительно усиливают освещённость.

Установлены современные белые стеклопакеты. Из окон виден зелёный двор и городская застройка; обзор открытый, но не панорамный и частично ограничен соседними домами.

Кухня полностью оборудована гарнитуром, плитой и посудомоечной машиной; в гостиной стоят диван, журнальный столик и тёмный массивный комод/буфет в устаревшем стиле, который покупатель, вероятно, захочет заменить. Спальня показана пустой.