Wyjątkowy apartament w sercu Warszawy Sienna 65

1 699 000 zł34 673 zł/m²

Платёж ~8674 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 30 632 zł/m² · это объявление на 13% дороже

49 m²площадь
3комнаты
7этаж
2020год постройки
Висит 1 деньопубликовано 23 октября 2026 г.
Wola · ul. Siennaадрес

Открыть на Otodom·Разбор от 24 октября 2026 г.

Сравнить

Заселение с 23.10.2026

Агентство «Metrohouse Biuro Wiatraczna» · обычно +2% комиссия ≈ 34 000 zł

Сводка

Цена завышена

6.8

Локация5.0

Здание8.6

Состояние7.9

Метро в 3 минутах и свежий ремонт против переплаты и высоких расходов на содержание.

+Плюсы

+Метро Rondo ONZ находится в 277 метрах, что примерно в 3 минутах ходьбы.
+Квартира готова к заселению без скрытых затрат на ремонт или мебель.
+В квартире полностью современно меблирована: диван, кухня с техникой, мебель для отдыха и работы, а также стиральная машина в ванной.
+До центра города можно добраться примерно за 17 минут, что быстро для Варшавы.
+Здание, в котором находится квартира, построено в 2020 году и современное.
+По описанию квартира имеет большой балкон или террасу.

−Минусы

−Цена квартиры на 13,2% выше медианы похожих сделок, что указывает на явную переплату без особых преимуществ.
−Месячные расходы составляют приблизительно 1300 злотых, или 26,5 злотых за м², что примерно на 467 злотых больше типичных затрат.
−Парковочное место не входит в цену квартиры и может быть куплено отдельно за 150 000 злотых, что увеличит общую стоимость до 1 849 000 злотых.
−Покупка через агентство обычно добавляет комиссию от 1 до 3% (приблизительно 34 000 злотых) сверх цены квартиры.

•Нейтрально

•Ориентир для торга составляет примерно 30 632 злотых за м², что эквивалентно 1 500 968 злотых.

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Вывод

Расположение рядом с метро и современное состояние квартиры являются сильными сторонами объекта. Полностью меблирована и готова к заселению, что экономит время и дополнительные затраты. Есть заметный перекос в цене относительно рынка и высокие ежемесячные коммунальные расходы. Парковочное место и комиссия агентства увеличивают итоговую стоимость. Перед просмотром уточните возможность торга и сумму комиссионных, а также условия покупки парковочного места.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

Разбор на mieszk.pl готов

Почему можно сбивать цену

Цена на +13% выше медианы рынка - есть чем аргументировать
сильный довод

Из объявления

Полная собственность

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Что в квартире

Балкон / терраса

балкон + терраса

в объявлении и описании

Парковка

гараж + парковочное место · подземный

за доплату +150 000 zł

в объявлении и описании

Кладовка / подвал

есть

за доплату +50 000 zł

из описания

Кондиционер

есть

на фото

Кухня

кухня-ниша

из описания

Окна

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Выше стандартаконсьерж

Оснащение

кабельное ТВ
интернет
телефон

Остальные удобства (4)

Безопасность

бронедверьдомофон / видеодомофонвидеонаблюдение

Отопление

центральное

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Дом
Здание построено в 2020 году, современная архитектура и стандарт
Планировка
3 комнаты: просторный салон, 2 спальни, кухня-столовая
Окна/вид
Панорамные окна с выходом на большой террасу с видом на город
Состояние
Высокий стандарт отделки, готово к проживанию без дополнительных вложений
Что остаётся
Кухонная мебель на заказ и брендовая бытовая техника остаются
Дом
Вход с представительским лобби и ресепшеном, общедоступная терраса на крыше
Условия продажи
Место в подземном гараже за 150 000 злотых, кладовка за 50 000 злотых

Описание

Уникальная квартира премиум-класса в сердце Варшавы Sienna 65 Ищете недвижимость, которая сочетает престижное расположение, высокий стандарт и комфорт повседневной жизни? Эта 3-комнатная квартира в…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Здание

8.6/ 10

Год

2020

Тип

апартаменты

Материал стен

кирпич

Этаж

7 / 10

Окна

пластиковые

Лифт

да

Что повлияло на оценку

Современный дом
Охрана или закрытая территория

Планировка по плану

Считано с плана в объявлении

Гостиная16 m²
Спальня11 m²
Спальня11 m²
Hall7 m²
Санузел4 m²

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

394 400 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

1 753 600 zł

+54 600 zł (+3,2%) сверх цены объявления

Всего в месяц

≈ 9309 zł

платёж 8009 zł + чинш ~1300 zł

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос339 800 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW4300 zł
Ипотечный акт у нотариуса2100 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка14 200 zł

Нужен гараж / парковка150 000 zł
Нужна кладовая50 000 zł
Агентство берёт комиссию с покупателя34 000 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас394 400 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 10.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

выше рынка

4.0/ 10

Возможная переплата198 000 zł+13%

Справедливая цена ≈ 1 501 000 zł

Это объявление

34 673 zł/m²

1 699 000 zł

Медиана из 8 похожих сделок

30 632 zł/m²+13%

Медиана района

19 236 zł/m²+80%

≈ 943 000 zł

⚠️ В узком окне эпохи (±10–15 лет) набралось мало сделок - пришлось расширить до ±20–30. В выборку попали соседние более старые/новые дома, медиана ориентировочная.

34 673 zł/m²

1 699 000 zł

20 253 zł/m²

992 397 zł

35 227 zł/m²

1 726 113 zł

Похожие сделки· 8

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

33 941 zł/m²-2%09.01.2026
ulica Sienna 65
31.8 m² · 2 комнаты · 3 этаж · 2018 г.
33 941 zł/m²-2%ulica Sienna 6531 м31.8 m²· 23201809.01.2026
20 253 zł/m²-42%15.01.2026
ulica Łucka 2/4/6
39.5 m² · 2 комнаты · 7 этаж · 2000 г.
20 253 zł/m²-42%ulica Łucka 2/4/6436 м39.5 m²· 27200015.01.2026
28 129 zł/m²-19%28.10.2025
ulica Bagno 2
45.5 m² · 2 комнаты · 3 этаж · 2009 г.
28 129 zł/m²-19%ulica Bagno 2847 м45.5 m²· 23200928.10.2025
34 087 zł/m²-2%28.10.2025
ulica Bagno 2
46.4 m² · 2 комнаты · 3 этаж · 2009 г.
34 087 zł/m²-2%ulica Bagno 2847 м46.4 m²· 23200928.10.2025
33 621 zł/m²-3%28.10.2025
ulica Bagno 2
46.2 m² · 2 комнаты · 2 этаж · 2009 г.
33 621 zł/m²-3%ulica Bagno 2847 м46.2 m²· 22200928.10.2025

Сделки рядом· 6

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

29 485 zł/m²-15%16.12.2025
ulica Sienna 65
32.2 m² · 1 комната · 3 этаж · 2018 г.
29 485 zł/m²-15%ulica Sienna 6531 м32.2 m²· 13201816.12.2025
64 346 zł/m²+86%29.01.2026
ulica Twarda 4
53.1 m² · 2 комнаты · 38 этаж · 2014 г.
64 346 zł/m²+86%ulica Twarda 4634 м53.1 m²· 238201429.01.2026
19 962 zł/m²-42%11.12.2025
ulica Chłodna 48
57.6 m² · 3 комнаты · 9 этаж · 2008 г.
19 962 zł/m²-42%ulica Chłodna 481.0 км57.6 m²· 39200811.12.2025
25 099 zł/m²-28%30.10.2025
ulica Chłodna 48
47.8 m² · 2 комнаты · 1 этаж · 2008 г.
25 099 zł/m²-28%ulica Chłodna 481.0 км47.8 m²· 21200830.10.2025
29 496 zł/m²-15%19.03.2026
Aleja „Solidarności” 153
52.2 m² · 2 комнаты · 3 этаж · 2024 г.
29 496 zł/m²-15%Aleja „Solidarności” 1531.2 км52.2 m²· 23202419.03.2026

Динамика цен - Wola

3-комн.

Явного тренда нет: помесячная медиана колеблется сильнее, чем меняются сами цены.

Медиана сделок

20 105 zł/m²

Разброс p25–p75

16 607-26 100

Помесячная медиана сделок RCN по 3-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - март 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

История сделок в этом доме

65 сделок с 2020 г.

Сделки в домеМедиана zł/м² для квартир ~49 m²

10 00020 00030 000

2020202220242026

Данные Реестра цен недвижимости (RCN) и sonarhome - цены из нотариальных актов.

Локация

5.0/ 10

До центра5.0/10

Умеренное время до центра.

Повседневная жизнь5.0/10

Базовые магазины и услуги поблизости.

Для семьи5.0/10

Школы рядом, но выбор для детей ограничен.

Тишина и зелень5.0/10

Немного зелени, умеренный шум.

Транспорт и дорога

M2Rondo ONZ277 м

Дорога до центра Варшавы

17 мин

17 мин1.3 км

Инфраструктура поблизости

Не удалось загрузить данные об инфраструктуре поблизости.

Состояние

7.9/ 10

по 21 фото

Современная, хорошо отделанная и меблированная квартира с гостиной с кухонной зоной, двумя спальнями и большой террасой. Основной компромисс — окна жилых комнат частично обращены к близким соседним зданиям, хотя с крыши открывается широкая городская панорама.

Свежий стандартСвежая нейтральная отделка, зелёные кухонные фасады, светлое дерево, чёрные светильники и современная встроенная мебель.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На фото показана большая терраса на крыше с панорамой города; нужно уточнить, относится ли она к квартире или является общей зоной здания.

Стиральная машина установлена в ванной комнате; стоит проверить удобство доступа к ней и наличие достаточной вентиляции при эксплуатации.

Ремонт8 / 10

Освещённость8 / 10

Планировка8 / 10

Окна и вид7 / 10

Мебель8 / 10

Свежая отделка: ровные белые стены, качественный деревянный пол, чистые двери и плинтусы. Кухня и ванная выполнены современно, с хорошими материалами; заметных дефектов не видно.

Большие окна и остеклённая дверь на террасу хорошо освещают гостиную; спальни также имеют широкое остекление. Светлые стены усиливают естественную освещённость.

План показывает логичную трёхкомнатную схему с гостиной с кухонной зоной, двумя спальнями, холлом и ванной. Связь гостиной с большой террасой — существенное преимущество.

Современное крупное остекление, но окна жилых комнат в основном смотрят на близко расположенные соседние здания. С террасы открывается широкий городской горизонт.

Квартира меблирована аккуратной современной мебелью: бирюзовый диван, кухонный гарнитур со встроенной духовкой и варочной панелью, барные стулья, кровати, шкафы и рабочий стол. Состояние выглядит хорошим, стиль выдержан; видна также стиральная машина в ванной.