3 pokoje na Mokotowie !

1 699 000 zł22 355 zł/m²

Платёж ~8674 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 20 270 zł/m² · это объявление на 10% дороже

76 m²площадь
3комнаты
6этаж
2021год постройки
Висит 26 днейсмотреть историю
Mokotów · Nałęczowskaадрес

Открыть на Otodom·Разбор от 28 сентября 2026 г.

Сравнить

Агентство «Royalton Premium Real Estate» · комиссию с покупателя не берёт (так написано в 155 его объявлениях)

Сводка

Цена завышена

7.3

Локация6.1

Здание8.6

Состояние7.8

Квартира готова к заселению и расположена рядом с транспортом, но цена завышена и район шумный.

+Плюсы

+Квартира полностью готова к заселению без дополнительных затрат на ремонт или мебель.
+В квартире есть вся необходимая мебель и техника, включая современную кухню, чтобы сразу заселиться.
+Рядом проходят 12 автобусных и 2 трамвайных маршрута, что обеспечивает удобное транспортное сообщение.
+Здание построено недавно, в 2021 году, что говорит о современности жилья.
+Супермаркет находится в шаговой доступности, а всего рядом 7 магазинов для повседневных нужд.
+Агентство не взимает комиссию с покупателя, согласно условиям в их других объявлениях.

−Минусы

−Цена квартиры на 10,3% выше средней цены подобных объектов, что указывает на переплату.
−До центра города примерно 37 минут езды, что может быть неудобно для ежедневных поездок.
−В 80 метрах от дома начинается стройка многоэтажного здания, что создаст долгие строительные работы под окнами.
−Район считается шумным и в нем мало зелёных насаждений и тихих мест.
−Парковочное место не включено в стоимость и стоит дополнительно 70 000 zł, сумма с ним составит 1 769 000 zł.

•Нейтрально

•Рядом находятся 2 парка или сквера, что немного компенсирует отсутствие зелени в районе.
•Цена за квадратный метр ориентировочно составляет 20 270 zł, а общая ориентировочная стоимость — 1 540 520 zł.

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Вывод

Квартира полностью меблирована и готова для проживания без дополнительных вложений. Рядом много транспортных маршрутов и супермаркет. Учтите повышенную цену, длительную дорогу до центра и близкую стройку под окнами. Проверьте возможность парковки и условия строительства рядом перед просмотром.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

Разбор на mieszk.pl готов

Почему можно сбивать цену

Цена на +10% выше медианы рынка - есть чем аргументировать
сильный довод

Из объявления

Сигналы по объявлению

Та же квартира - у 2 агентств
Ещё 2 объявления с тем же адресом и площадью. Сравните цены и условия комиссии - выгоднее обычно у эксклюзивного посредника.
- 1 699 000 zł
- 1 699 000 zł

Полная собственность

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Что в квартире

Балкон / терраса

балкон 5.1 m²

в объявлении и описании

Парковка

гараж + парковочное место

за доплату +70 000 zł

из описания

Кладовка / подвал

есть

за доплату +30 000 zł

из описания

Кондиционер

есть

из описания

Кухня

кухня-ниша

из описания

Окна

юго-запад

из описания

Оснащение

стиральная машина

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Планировка
3 комнаты: гостиная с кухней, 2 спальни, 2 ванные, кладовая с прачечной, балкон
Состояние
Квартира светлая, ухоженная, готова к проживанию, отделка из качественных материалов
Окна/вид
Двусторонняя экспозиция окон на юго-запад, много естественного света
Что остаётся
В квартире остаются встроенные шкафы, стиральная и сушильная машины
Дом
Современный дом 2021 года с тихоходными лифтами и ухоженным зелёным двором
Условия продажи
Цена квартиры 1 699 000 zł, дополнительно платно: место в подземном гараже 70 000 zł, кладовка 30 000 zł
Планировка
Общая площадь квартиры 75,63 м², балкон 5,07 м²
Планировка
В квартире две ванные комнаты: одна с ванной, другая с душем
Состояние
В квартире установлена система кондиционирования воздуха

Описание

На продажу элегантная 3-комнатная квартира площадью 75,63 м², расположенная на 6 этаже современного жилого комплекса 2021 года постройки на ul. Nałęczowskiej в варшавском районе Sadyba. Квартира…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Продавец

агентство

Royalton Premium Real Estate4,6299 отзывов

Лицензия посредника № 19837 проверить в реестре PFRN ↗

данные: Google · Оценку в Google агентства часто накручивают - как ориентир, не гарантия качества.

не менее 158 активных объявлений в 10 городах

Комиссия с покупателя: не берёт - так написано в 155 из 158 активных объявлений агентства. Уточни у агента.

Отличия от рынка

13% объявлений дублируют одну и ту же квартиру - у большинства агентств такого нет

"По рынку" - медиана по остальным агентствам в нашей базе. Статистика на основе объявлений, собранных mieszk.pl. Это не оценка качества услуг.

История квартиры

В продаже 26 днейс 01 сент. 2026 г.

6 объявленийOtodomактивных: 1

27 сент.OtodomОбъявление снято—

27 сент.OtodomВыставлено1 699 000 zł

20 сент.OtodomОбъявление снято—

20 сент.OtodomНовое объявление1 699 000 zł

17 сент.OtodomОбъявление снято—

17 сент.OtodomНовое объявление1 699 000 zł

09 сент.OtodomНовое объявление1 699 000 zł

04 сент.OtodomОбъявление снято—

04 сент.OtodomНовое объявление1 699 000 zł

01 сент.OtodomНовое объявление1 699 000 zł

Считается с первого обнаружения объявления по всем порталам. Снятие с портала не означает продажу.

Здание

8.6/ 10

Год

2021

Тип

—

Этаж

6 / 10

Лифт

да

Что повлияло на оценку

Современный дом
Современные инженерные системы

Планировка по плану

Считано с плана в объявлении

Гардеробная4 m²
Прихожая4.3 m²
Прихожая6 m²
Санузел5.2 m²
Туалет2.4 m²
Кухня-ниша25.4 m²
Спальня16.9 m²
Спальня11.4 m²
Лоджия6.1 m²

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

360 400 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

1 719 600 zł

+20 600 zł (+1,2%) сверх цены объявления

Всего в месяц

≈ 9225 zł

платёж 8025 zł + чинш ~1200 zł

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос339 800 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW4300 zł
Ипотечный акт у нотариуса2100 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка14 200 zł

Нужен гараж / парковка70 000 zł
Нужна кладовая30 000 zł
Агентство берёт комиссию с покупателя34 000 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас360 400 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 09.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

выше рынка

4.0/ 10

Возможная переплата158 000 zł+10%

Справедливая цена ≈ 1 541 000 zł

Это объявление

22 355 zł/m²

1 699 000 zł

Медиана из 10 похожих сделок

20 270 zł/m²+10%

Медиана района

17 808 zł/m²+26%

≈ 1 353 000 zł

⚠️ В узком окне эпохи (±10–15 лет) набралось мало сделок - пришлось расширить до ±20–30. В выборку попали соседние более старые/новые дома, медиана ориентировочная.

22 355 zł/m²

1 699 000 zł

13 924 zł/m²

1 058 224 zł

26 149 zł/m²

1 987 324 zł

Похожие сделки· 10

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

20 270 zł/m²-9%16.02.2026
ulica Nałęczowska 33
74 m² · 3 комнаты · 4 этаж · 2021 г.
20 270 zł/m²-9%ulica Nałęczowska 3311 м74 m²· 34202116.02.2026
20 833 zł/m²-7%17.02.2026
ulica Egejska 17
72 m² · 3 комнаты · 7 этаж · 2008 г.
20 833 zł/m²-7%ulica Egejska 17756 м72 m²· 37200817.02.2026
19 816 zł/m²-11%09.03.2026
Aleja Rzeczypospolitej 33C
80.2 m² · 4 комнаты · 1 этаж · 2012 г.
19 816 zł/m²-11%Aleja Rzeczypospolitej 33C884 м80.2 m²· 41201209.03.2026
18 521 zł/m²-17%12.02.2026
Aleja Rzeczypospolitej 33
75.6 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 2018 г.
18 521 zł/m²-17%Aleja Rzeczypospolitej 33885 м75.6 m²· 32201812.02.2026
23 037 zł/m²+3%06.11.2025
Aleja Rzeczypospolitej 24E
66.8 m² · 2 этаж · 2017 г.
23 037 zł/m²+3%Aleja Rzeczypospolitej 24E908 м66.8 m²2201706.11.2025

Сделки рядом· 15

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

20 599 zł/m²-8%20.02.2026
ulica Nałęczowska 33
73.8 m² · 3 комнаты · 4 этаж · 1974 г.
20 599 zł/m²-8%ulica Nałęczowska 3311 м73.8 m²· 34197420.02.2026
16 341 zł/m²-27%19.12.2025
ulica Śródziemnomorska 55
82 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 2007 г.
16 341 zł/m²-27%ulica Śródziemnomorska 551.1 км82 m²· 33200719.12.2025
19 991 zł/m²-11%17.03.2026
Aleja Rzeczypospolitej 20
70.0 m² · 2 комнаты · 2 этаж · 2017 г.
19 991 zł/m²-11%Aleja Rzeczypospolitej 201.2 км70.0 m²· 22201717.03.2026
17 247 zł/m²-23%14.01.2026
ulica Powsińska 27
73.2 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 2025 г.
17 247 zł/m²-23%ulica Powsińska 271.2 км73.2 m²· 33202514.01.2026
16 985 zł/m²-24%24.10.2025
ulica Powsińska 27
66.5 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 2025 г.
16 985 zł/m²-24%ulica Powsińska 271.2 км66.5 m²· 33202524.10.2025

Динамика цен - Mokotów

3-комн.

Цены растут - ориентировочно на 4% в год.

Медиана сделок

17 718 zł/m²

Разброс p25–p75

16 185-20 161

Помесячная медиана сделок RCN по 3-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - февраль 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

История сделок в этом доме

33 сделки с 2022 г.

Эту квартиру в последний раз продали 29.07.2022 за 1 303 000 zł.

Сделки в домеМедиана zł/м² для квартир ~76 m²

15 00020 00025 000

20222023202420252026

Данные Реестра цен недвижимости (RCN) и sonarhome - цены из нотариальных актов.

Доходность аренды (оценка)

12 объявлений аренды · в радиусе 2 км

Оценка ставки аренды

~6587 zł /мес.5444 zł-7139 zł

Валовая (цена объявления)

4,7%

Валовая (наша оценка)

5,1%

Чистая

3,7%

после простоя, налога и резерва на ремонт

Срок окупаемости

21,5 лет

Аренда покрывает платёж

76,4%

при 20% взноса, 25 лет, ставка 5,8%

Денежный возврат

-1,9%

годовой поток после платежа / вложенный капитал

Как считаем чистую?

Аренда за год (12 мес.)79 044 zł
Простой 1 мес.−6586 zł
Налог 8,5%−6159 zł
Резерв на ремонт−3294 zł
Чистыми за год63 005 zł

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

6.1/ 10

До центра4.5/10

Умеренное время до центра.

Повседневная жизнь9.5/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи8.5/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень3.3/10

Немного зелени, есть уличный шум.

Транспорт и дорога

Nałęczowska256 м
1416
256 м
Sobieskiego640 м
1416
640 м
Buska161 м
161 м
Nałęczowska197 м
116519E-2
197 м

Дорога до центра Варшавы

37 мин

4 мин325 м

26 минТрамвай 16

7 мин474 м

Инфраструктура поблизости

Магазины7Аптеки3Парки и скверы2Детсады10Спортзалы и фитнес-клубы2

Магазины7

Biedronka206 м
Mokpol329 м
Społem Wola636 м

Аптеки3

Apteka228 м
Dbam o Zdrowie275 м
Apteka Na Sobieskiego475 м

Парки и скверы2

Skwer Ormiański770 м
Park Czesława Szczubełka817 м

Детсады10

Przedszkole nr 56 "Wesołe Kubusie"313 м
Przedszkole nr 427 "Kraina Radości"353 м
Katolickie Niepubliczne Przedszkole Językowe "Dzieciątka Jezus"367 м

Спортзалы и фитнес-клубы2

Zdrofit206 м
Mini MF Fit905 м

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

70–75 dBJana III Sobieskiego · 230 мВоздух: хороший

Карта шума

70–75 dB Lden

ночью 60–65 dB

Источник: Mapa akustyczna m.st. Warszawy 2022 (hałas drogowy)

Улица с потоком

Jana III Sobieskiego · 230 м

Источник: OpenStreetMap

Воздух

хороший

PM2.5 15 µg/m³ · станция «Warszawa, ul. Wokalna», 2.8 км

Источник: GIOŚ

Риск затопления

вне закартированных зон

Источник: Карты зон затопления (ISOK)

Парковка

Бесплатная парковка

Источник: Strefa Płatnego Parkowania (ZDM Warszawa)

Что построят рядом

реестр GUNB (RWDZ)

1 стройка в реестре рядом1

Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym
разрешение на строительство · июнь 2025 г. · проверить в реестре ↗
~80 м

7 новых частных домов с разрешением в радиусе 1 км

Разрешение не гарантирует, что стройка начнётся; отсутствие записей не значит, что рядом ничего не построят.

Состояние

7.8/ 10

по 12 фото

Современная, ухоженная и готовая к проживанию квартира с открытой кухней-гостиной, двумя спальнями, двумя санузлами и большой лоджией. Вид из окон смешанный: много зелени, но присутствуют близко расположенные жилые корпуса.

Свежий стандартНейтральная современная отделка, светлое дерево, лаконичная кухня, встроенные шкафы и аккуратная мебель без выраженного декоративного стиля.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На стене гостиной виден внутренний блок кондиционера; стоит уточнить наличие регулярного обслуживания и состояние внешнего блока.

Помимо ванной комнаты показан отдельный компактный туалет с раковиной, что добавляет практичности для семьи и гостей.

Ремонт8 / 10

Освещённость8 / 10

Планировка8 / 10

Окна и вид6 / 10

Мебель8 / 10

Свежая аккуратная отделка: ровные стены, качественный ламинат, современные двери, кухня и санузлы без заметных дефектов.

Большие окна и остекление лоджии обеспечивают много дневного света; помещения оформлены в светлых тонах.

План показывает просторную гостиную с открытой кухонной зоной, две спальни, два санузла, гардеробную и логичный коридор.

Современные большие окна и остекление лоджии; вид смешанный — зелень перед домом, но также близко расположенные жилые здания.

Квартира полностью меблирована: современная кухня со встроенной техникой, обеденный стол, диван, ТВ-зона, кровати, шкафы и рабочее место; состояние аккуратное и готовое к проживанию.

3 pokoje na Mokotowie !

Сводка

Насколько вам подходит

Что делать дальше

Почему можно сбивать цену

Из объявления

Что в квартире

Оснащение

Ключевые детали

Описание

Продавец

История квартиры

Здание

Что повлияло на оценку

Планировка по плану

Стоимость покупки

Что платишь сейчас

Ставки банков по кредиту

Цена

Динамика цен - Mokotów

История сделок в этом доме

Доходность аренды (оценка)

Локация

Инфраструктура поблизости

Начальные школы рядом

Окружение

Что построят рядом

Состояние

Детали по фото

Похожие объявления рядом

История объявлений в этом и соседних домах

Следи за похожими объявлениями

Нужна помощь с кредитом?

Скрытые расходы при покупке квартиры в Польше — сколько вы реально заплатите сверх цены из объявления