Mieszkanie 65 m2 z balkonem, 2 pok., MDM

1 450 000 zł22 390 zł/m²

Платёж ~7403 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 20 800 zł/m² · это объявление на 8% дороже

64.8 m²площадь
2комнаты
2этаж
1953год постройки
Висит 2 дняопубликовано 23 октября 2026 г.
Śródmieście · Ludwika Waryńskiegoадрес

Открыть на Gratka·Разбор от 25 октября 2026 г.

Сравнить

Агентство «Khan Rea Real Estate Advisers» · обычно +2% комиссия ≈ 29 000 zł

Сводка

Стоит рассмотреть

7.5

Локация7.6

Здание7.8

Состояние7.0

Квартира под ключ близко к центру и с богатой инфраструктурой, но без парковки и с возрастом дома.

+Плюсы

+Квартира полностью готова к заселению без дополнительных затрат на ремонт или мебель.
+До центра Warszawa можно добраться примерно за 19 минут — очень быстро.
+Рядом ходит 16 автобусных и 10 трамвайных маршрутов, что обеспечивает удобный транспорт.
+В окрестностях есть 9 парков и скверов для прогулок и отдыха.
+Отдельная кладовая в подвале позволит хранить велосипед, лыжи и сезонные вещи.

−Минусы

−Цена на 7,6% выше медианы, что оставляет пространство для последующего торга.
−Здание 1953 года построено без упоминаний о модернизации, возможно потребуется ремонт инженерных систем.
−Ближайшая школа относится к нижней трети по результатам экзаменов в районе.
−Персонального парковочного места в комплекте не предусмотрено.
−При покупке через агентство добавится комиссия около 1-3%, примерно 29 000 zł, что надо уточнить.

•Нейтрально

•Метро Politechnika располагается в 610 метрах, что занимает около 8 минут пешком.
•В квартире частично есть мебель, в основном добротная, но не современная, гостиная и спальня почти пустые.
•Ориентировочная цена за метр — 20 800 zł, общая сумма около 1 347 008 zł.

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Вывод

Жильё готово к заселению, рядом много транспорта и зелени, что удобно для жизни. Планировка светлая и логичная, но мебель устаревшая, а здание 1953 года без модернизации. Уточните комиссии агентства и возможность парковки перед осмотром.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

Разбор на mieszk.pl готов

Почему можно сбивать цену

Цена на +8% выше медианы рынка - есть чем аргументировать

Из объявления

Сигналы по объявлению

Это же объявление на других порталах
Скорее всего, одна и та же квартира выставлена на нескольких сайтах. Сравните цену и детали - иногда отличаются.
- Morizon1 450 000 zł
- Otodom1 450 000 zł

Полная собственность

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Что в квартире

Балкон / терраса

балкон

в объявлении и описании

Парковка

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кладовка / подвал

есть

в объявлении и описании

Кондиционер

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кухня

отдельная

из описания

Окна

восток, запад · на улицу, на зелень

из описания

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Дом
Каменная пятиэтажка 1950-х годов с лифтом
Планировка
2 комнаты, кухня с обеденным столом, ванная с душем, холл с гардеробом
Окна/вид
Окна выходят на восток и запад, виды на архитектуру MDM и зелёный двор
Планировка
Комнаты соединены амфиладным проходом с остеклёнными дверями, но имеют отдельные входы из холла
Что остаётся
В квартире остаётся хорошо сохранившийся деревянный паркет
Дом
Жилой комплекс MDM и MDM II внесён в реестр памятников архитектуры
Планировка
Площадь квартиры 64,75 м², расположена на втором этаже
Дом
Во дворе есть парковочные места для жителей
Что остаётся
К квартире прилагается подвал

Описание

MDM: Marszałkowska Dzielnica Mieszkaniowa — один из самых узнаваемых градостроительных комплексов послевоенной Варшавы. Здания спроектированы в духе соцреализма. Проект MDM реализовывался в 1950–1952…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Продавец

агентство

Khan Rea Real Estate Advisers

не менее 14 активных объявлений в 5 городах

Отличия от рынка

100% объявлений без точного адреса - по рынку 92%

"По рынку" - медиана по остальным агентствам в нашей базе. Статистика на основе объявлений, собранных mieszk.pl. Это не оценка качества услуг.

История квартиры

В продаже 1 деньс 23 окт. 2026 г.недавно выставлено

3 объявленияOtodom · Gratka · Morizonактивных: 3

23 окт.MorizonНовое объявление1 450 000 zł

23 окт.OtodomНовое объявление1 450 000 zł

23 окт.GratkaВыставлено1 450 000 zł

Считается с первого обнаружения объявления по всем порталам. Снятие с портала не означает продажу.

Здание

7.8/ 10

Год

1953

Тип

каменица

Материал стен

кирпич

Этаж

2

Лифт

да

Что повлияло на оценку

Каменица (доходный дом)

Планировка по плану

Считано с плана в объявлении

Гостиная22 m²
Спальня15.8 m²
Прихожая11 m²
Санузел2.7 m²
Кухня14.6 m²

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

337 200 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

1 497 200 zł

+47 200 zł (+3,3%) сверх цены объявления

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос290 000 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW4000 zł
Ипотечный акт у нотариуса2000 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка12 200 zł

Агентство берёт комиссию с покупателя29 000 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас337 200 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 10.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

выше рынка

5.0/ 10

Возможная переплата103 000 zł+8%

Справедливая цена ≈ 1 347 000 zł

Это объявление

22 390 zł/m²

1 450 000 zł

Медиана из 9 похожих сделок

20 800 zł/m²+8%

Медиана района

20 748 zł/m²+8%

≈ 1 344 000 zł

22 390 zł/m²

1 450 000 zł

15 694 zł/m²

1 016 343 zł

28 191 zł/m²

1 825 649 zł

Похожие сделки· 9

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

23 434 zł/m²+5%13.03.2026
ulica Tadeusza Boya-Żeleńskiego 4A
65.9 m² · 3 комнаты · 1 этаж · 1948 г.
23 434 zł/m²+5%ulica Tadeusza Boya-Żeleńskiego 4A118 м65.9 m²· 31194813.03.2026
24 069 zł/m²+7%05.03.2026
ulica Marszałkowska 20/22
62.3 m² · 3 комнаты · 5 этаж · 1952 г.
24 069 zł/m²+7%ulica Marszałkowska 20/22323 м62.3 m²· 35195205.03.2026
20 800 zł/m²-7%10.09.2026
Aleja Wyzwolenia 11
65 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 1956 г.
20 800 zł/m²-7%Aleja Wyzwolenia 11589 м65 m²· 33195610.09.2026
27 692 zł/m²+24%15.04.2026
Aleja Wyzwolenia 7
65 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 1956 г.
27 692 zł/m²+24%Aleja Wyzwolenia 7658 м65 m²· 33195615.04.2026
19 932 zł/m²-11%05.12.2025
Aleja Wyzwolenia 7
64.7 m² · 4 комнаты · 3 этаж · 1956 г.
19 932 zł/m²-11%Aleja Wyzwolenia 7658 м64.7 m²· 43195605.12.2025

Сделки рядом· 11

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

10 144 zł/m²-55%26.01.2026
Aleja Wyzwolenia 11
65.4 m² · 4 комнаты · 3 этаж · 1956 г.
10 144 zł/m²-55%Aleja Wyzwolenia 11588 м65.4 m²· 43195626.01.2026
37 536 zł/m²+68%13.11.2025
Plac Konstytucji 6
65.3 m² · 3 комнаты · 6 этаж · 1952 г.
37 536 zł/m²+68%Plac Konstytucji 6921 м65.3 m²· 36195213.11.2025
17 828 zł/m²-20%10.12.2025
ulica Wilcza 69
61.7 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 1939 г.
17 828 zł/m²-20%ulica Wilcza 691.1 км61.7 m²· 33193910.12.2025
21 420 zł/m²-4%13.02.2026
ulica Krucza 5/11
60.7 m² · 4 комнаты · 5 этаж · 1952 г.
21 420 zł/m²-4%ulica Krucza 5/111.1 км60.7 m²· 45195213.02.2026
21 079 zł/m²-6%01.12.2025
ulica Krucza 5/11
60.3 m² · 4 комнаты · 2 этаж · 1952 г.
21 079 zł/m²-6%ulica Krucza 5/111.1 км60.3 m²· 42195201.12.2025

Динамика цен - Śródmieście

2-комн.

Явного тренда нет: помесячная медиана колеблется сильнее, чем меняются сами цены.

Медиана сделок

20 476 zł/m²

Разброс p25–p75

18 190-25 072

Помесячная медиана сделок RCN по 2-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - март 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

Доходность аренды (оценка)

18 объявлений аренды · в радиусе 2 км

Оценка ставки аренды

~6349 zł /мес.5024 zł-7714 zł

Валовая (цена объявления)

5,3%

Валовая (наша оценка)

5,7%

Чистая

4,2%

после простоя, налога и резерва на ремонт

Срок окупаемости

19 лет

Аренда покрывает платёж

85,7%

при 20% взноса, 25 лет, ставка 5,9%

Денежный возврат

-1,6%

годовой поток после платежа / вложенный капитал

Как считаем чистую?

Аренда за год (12 мес.)76 188 zł
Простой 1 мес.−6349 zł
Налог 8,5%−5936 zł
Резерв на ремонт−3175 zł
Чистыми за год60 728 zł

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

7.6/ 10

До центра8.5/10

Быстрая дорога до центра на общественном транспорте.

Повседневная жизнь8.0/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи8.5/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень4.7/10

Зелени рядом достаточно, но повышенный уровень шума.

Транспорт и дорога

M1Politechnika610 м
M1Pole Mokotowskie860 м

Plac Unii Lubelskiej298 м
4101114+2
298 м
Trasa Łazienkowska372 м
4101114+2
372 м
DS Riviera190 м
118138
190 м
Plac Unii Lubelskiej225 м
118119138167+1
225 м

Дорога до центра Варшавы

19 мин

6 мин422 м

7 минАвтобус 520

6 мин435 м

Инфраструктура поблизости

Магазины13Аптеки4Парки и скверы9Детсады10Спортзалы и фитнес-клубы14

Магазины13

Carrefour340 м
Stokrotka618 м
Mokpol762 м

Аптеки4

Przy Rivierze148 м
Dr Zdrowie288 м
Syrenka333 м

Парки и скверы9

Skwer Mieczysława Fogga191 м
Skwer Oleandrów221 м
Skwer Tarasa Szewczenki548 м

Детсады10

Pomarańczowa Ciuchcia42 м
Przedszkole nr 25159 м
Przedszkole nr 21419 м

Спортзалы и фитнес-клубы14

Zdrofit300 м
Elite Zone407 м
Yoga Republic565 м

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

> 80 dBLudwika Waryńskiego · 0 мВоздух: очень хорошийПлатная зона (SPPN)

Карта шума

> 80 dB Lden

ночью 75–80 dB

Источник: Mapa akustyczna m.st. Warszawy 2022 (hałas drogowy)

Улица с потоком

Ludwika Waryńskiego · 0 м

Источник: OpenStreetMap

Воздух

очень хороший

PM2.5 12 µg/m³ · станция «Warszawa, Al. Niepodległości», 1.0 км

Источник: GIOŚ

Риск затопления

вне закартированных зон

Источник: Карты зон затопления (ISOK)

Парковка

Платная зона (SPPN)

Источник: Strefa Płatnego Parkowania (ZDM Warszawa)

Что построят рядом

реестр GUNB (RWDZ)

1 стройка в реестре рядом1

Budowa trzech masztów flagowych
разрешение на строительство · февр. 2026 г. · проверить в реестре ↗
~480 м

Разрешение не гарантирует, что стройка начнётся; отсутствие записей не значит, что рядом ничего не построят.

Состояние

7.0/ 10

по 19 фото

Ухоженная двухкомнатная квартира в характерном послевоенном здании MDM с хорошим естественным светом, отдельной большой кухней и балконом. Отделка пригодна для проживания, но санузел и кухонные материалы не выглядят современными; квартира в основном без мебели.

Свежий стандартНейтральные светлые стены, аккуратный паркет и обычная деревянная кухонная мебель без выраженного декоративного стиля.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На балконном проёме и ограждении видна защитная сетка; стоит уточнить её состояние, способ крепления и возможность демонтажа.

В санузле заметна контрастная синяя плитка и устаревшая душевая кабина; при переделке потребуется учитывать расходы на демонтаж и новую гидроизоляцию.

В подъезде сохранились каменные ступени и декоративные металлические перила; это привлекательная особенность здания, но стоит проверить состояние общих частей и лифта.

Ремонт7 / 10

Освещённость8 / 10

Планировка8 / 10

Окна и вид7 / 10

Мебель6 / 10

Стены и потолки ровные, свежо окрашены; деревянный паркет хорошо сохранён, двери и плинтусы в аккуратном состоянии. Кухня и санузел функциональны, но отделка и плитка выглядят не премиальными и частично устаревшими.

Большие окна и балконный блок обеспечивают много дневного света; светлые стены усиливают ощущение яркости. В комнатах хорошие оконные проёмы, хотя часть кадров снята с сильным контрастом у окон.

План показывает два просторных помещения, отдельную кухню около 14,6 м², компактный холл и балкон; комнаты имеют независимые входы и дополнительное проходное соединение. Планировка логичная, но холл занимает заметную площадь.

Окна выглядят современными и ухоженными; из жилых комнат видны городская архитектура MDM, улица и открытая перспектива. Из кухни виден близко расположенный соседний корпус, поэтому виды неоднородны.

Квартира в основном без мебели: гостиная и спальня практически пустые. На кухне есть деревянный гарнитур, холодильник, духовка, варочная панель, посудомоечная машина и обеденный стол; мебель добротная, но не современная дизайнерская.