Ciche dwupokojowe mieszkanie tuż przy Parku Szczęśliwickim

782 000 zł19 550 zł/m²

Платёж ~3993 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 18 760 zł/m² · это объявление на 4% дороже

40 m²площадь
2комнаты
1этаж
2004год постройки
Висит 74 днясмотреть историю
Ochota · ul. Włodarzewskaадрес

Открыть на Otodom·Разбор от 23 сентября 2026 г.

Сравнить

Заселение с 24.09.2026

Частник · без комиссии

Сводка

Стоит рассмотреть

6.7

Локация6.2

Здание7.0

Состояние7.5

Квартира меблирована, готова к заселению, рядом магазины и транспорт, но стройка в 170 м может мешать.

+Плюсы

+Квартира готова к заселению без скрытых затрат на ремонт или мебель.
+В квартире есть вся мебель и техника, включая диван, стол, кровать и кухонный гарнитур, всё ухоженное и по стилю.
+Вокруг проходят 4 автобусных и 3 трамвайных маршрута, обеспечивая хороший транспортный доступ.
+В шаговой доступности находится супермаркет и ещё примерно 10 магазинов.
+Для автомобилей есть парковка на территории.
+Продавец — частное лицо, поэтому покупатель не платит комиссию агентству.

−Минусы

−Очень близко, примерно в 170 м, начинается стройка многоэтажного дома, что может длиться много лет и создать дискомфорт.

•Нейтрально

•Цена квартиры примерно соответствует среднерыночным значениям.
•Вблизи расположено 3 парка или сквера, облегчающих отдых на природе.
•Объявление о продаже висит 73 дня, тогда как похожие квартиры уходят в среднем за 19 дней, возможно, продавец готов к торгу.

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Вывод

Жильё полностью готово для жизни без дополнительных вложений. В окружении много транспорта и магазинов, есть парковка. Нужно учитывать строящуюся рядом многоэтажку, что повлияет на комфорт. Оцените внешний вид окон и планировку на месте. Проверьте состояние техники и мебели при осмотре.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

Разбор на mieszk.pl готов

Почему можно сбивать цену

В продаже уже ~2 мес - продавец устал ждать
Частник без посредника - торгуешься напрямую с владельцем

Из объявления

Полная собственность

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Что в квартире

Балкон / терраса

балкон

в объявлении и описании

Парковка

парковочное место

за доплату

из описания

Кладовка / подвал

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кондиционер

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кухня

кухня-ниша

из описания

Окна

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Выше стандартазакрытая территорияохрана 24 ч

Оснащение

кабельное ТВ
интернет
телефон

Остальные удобства (4)

Безопасность

бронедверьдомофон / видеодомофонвидеонаблюдение / охрана

Отопление

центральное

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Условия продажи
Полная собственность, возможна покупка иностранцами, без ипотечного обременения
Дом
Здание прошло капитальный ремонт
Планировка
38 м²: прихожая с большой встроенной шкафом, гостиная с кухней и столовой, спальня, ванная с туалетом
Что остаётся
Квартира полностью меблирована и готова к проживанию
Дом
Закрытый жилой комплекс с охраной и видеонаблюдением
Окна/вид
Квартира тихая и очень светлая
Что остаётся
В прихожей большая встроенная шкаф-купе
Планировка
Есть балкон, к квартире принадлежит
Условия продажи
Возможна покупка иностранцами
Условия продажи
Квартира не обременена кредитом

Описание

Продаётся двухкомнатная квартира в закрытом жилом комплексе на улице Włodarzewska, в непосредственной близости от парка Szczęśliwicki. Квартира полностью меблирована и готова к проживанию.…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

История квартиры

В продаже 74 дняс 11 июл. 2026 г.

3 объявленияOtodomактивных: 1

Цена снижена: 788 000 zł → 782 000 zł−6000 zł (−1%)

22 сент.OtodomВыставлено782 000 zł

09 сент.OtodomОбъявление снято—

11 авг.OtodomОбъявление снято—

08 авг.OtodomНовое объявление788 000 zł

11 июл.OtodomНовое объявление788 000 zł

Всего: −6000 zł

Считается с первого обнаружения объявления по всем порталам. Снятие с портала не означает продажу.

Здание

7.0/ 10

Год

2004

Тип

многоквартирный дом

Материал стен

кирпич

Этаж

1 / 3

Окна

пластиковые

Лифт

да

Что повлияло на оценку

Дом 1990–2010-х
Охрана или закрытая территория
Фитнес, портье или коворкинг в доме
Низкий этаж

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

167 600 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

793 200 zł

+11 200 zł (+1,4%) сверх цены объявления

Всего в месяц

≈ 4474 zł

платёж 3694 zł + чинш ~780 zł

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос156 400 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW2900 zł
Ипотечный акт у нотариуса1400 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка6900 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас167 600 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 09.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

по рынку

6.0/ 10

Возможная переплата32 000 zł+4%

Справедливая цена ≈ 750 000 zł

Это объявление

19 550 zł/m²

782 000 zł

Медиана из 10 похожих сделок

18 760 zł/m²+4%

Медиана района

16 647 zł/m²+17%

≈ 666 000 zł

⚠️ В узком окне эпохи (±10–15 лет) набралось мало сделок - пришлось расширить до ±20–30. В выборку попали соседние более старые/новые дома, медиана ориентировочная.

19 550 zł/m²

782 000 zł

15 946 zł/m²

637 840 zł

22 251 zł/m²

890 040 zł

Похожие сделки· 10

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

22 251 zł/m²+14%24.09.2025
ulica Lutniowa 23
38.2 m² · 3 комнаты · 1 этаж · 2016 г.
22 251 zł/m²+14%ulica Lutniowa 23392 м38.2 m²· 31201624.09.2025
21 554 zł/m²+10%11.03.2026
ulica Grójecka 216
42.2 m² · 2 комнаты · 2 этаж · 2017 г.
21 554 zł/m²+10%ulica Grójecka 216504 м42.2 m²· 22201711.03.2026
16 292 zł/m²-17%17.12.2025
Aleja Krakowska 291
42.5 m² · 2 комнаты · 12 этаж · 2014 г.
16 292 zł/m²-17%Aleja Krakowska 291558 м42.5 m²· 212201417.12.2025
20 951 zł/m²+7%30.09.2025
ulica Drawska 10
38.9 m² · 2 комнаты · 2 этаж · 2000 г.
20 951 zł/m²+7%ulica Drawska 10564 м38.9 m²· 22200030.09.2025
20 951 zł/m²+7%25.09.2025
ulica Drawska 10
38.9 m² · 2 комнаты · 2 этаж · 2008 г.
20 951 zł/m²+7%ulica Drawska 10564 м38.9 m²· 22200825.09.2025

Сделки рядом· 2

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

15 702 zł/m²-20%12.02.2026
ulica Wacława Sierpińskiego 3
36.3 m² · 1 комната · 8 этаж · 2002 г.
15 702 zł/m²-20%ulica Wacława Sierpińskiego 3667 м36.3 m²· 18200212.02.2026
6882 zł/m²-65%01.02.2026
ulica Zadumana 3/5
43.6 m² · 2 комнаты · 2 этаж · 2006 г.
6882 zł/m²-65%ulica Zadumana 3/5788 м43.6 m²· 22200601.02.2026

Динамика цен - Ochota

2-комн.

Цены снижаются - ориентировочно на 10% в год.

Медиана сделок

16 393 zł/m²

Разброс p25–p75

14 802-18 658

Помесячная медиана сделок RCN по 2-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - март 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

Доходность аренды (оценка)

8 объявлений аренды · в радиусе 1 км

Оценка ставки аренды

~3000 zł /мес.2813 zł-3714 zł

Валовая (цена объявления)

4,6%

Валовая (наша оценка)

4,8%

Чистая

3,7%

после простоя, налога и резерва на ремонт

Срок окупаемости

21,7 лет

Аренда покрывает платёж

75,4%

при 20% взноса, 25 лет, ставка 5,9%

Денежный возврат

-2,0%

годовой поток после платежа / вложенный капитал

Как считаем чистую?

Аренда за год (12 мес.)36 000 zł
Простой 1 мес.−3000 zł
Налог 8,5%−2805 zł
Резерв на ремонт−1500 zł
Чистыми за год28 695 zł

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

6.2/ 10

До центра4.5/10

Умеренное время до центра.

Повседневная жизнь9.0/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи8.5/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень4.3/10

Зелени рядом достаточно, но повышенный уровень шума.

Транспорт и дорога

Warszawa Rakowiec694 м
694 м
Warszawa Aleje Jerozolimskie WKD1.2 км
1.2 км
PKP Rakowiec567 м
1915
567 м
Korotyńskiego659 м
1915
659 м
Przy Parku220 м
208
220 м
Harfowa309 м
208
309 м

Дорога до центра Варшавы

35 мин

12 мин837 м

14 минЭлектричка RL

9 мин630 м

Инфраструктура поблизости

Магазины10Аптеки3Парки и скверы3Детсады14Спортзалы и фитнес-клубы4

Магазины10

Stokrotka Market202 м
Biedronka420 м
Carrefour Market705 м

Аптеки3

Włodarzewska230 м
Cef@Rm 36,6436 м
K&D479 м

Парки и скверы3

Park Szczęśliwicki424 м
Park im. Marka Kotańskiego832 м
Fort Rakowiec1.1 км

Детсады14

Przedszkole Niepubliczne Thames British School128 м
Przedszkole Niepubliczne Motylek 3133 м
Niepubliczny Punkt Przedszkolny Przedszkółka Talentów138 м

Спортзалы и фитнес-клубы4

Studio Joga LULAVE238 м
Zdrofit469 м
GT Gym554 м

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

70–75 dBВоздух: хорошийПлатная зона (SPPN)

Карта шума

70–75 dB Lden

ночью 60–65 dB

Источник: Mapa akustyczna m.st. Warszawy 2022 (hałas drogowy)

Воздух

хороший

станция «Warszawa, Al. Niepodległości», 3.7 км

Источник: GIOŚ

Риск затопления

вне закартированных зон

Источник: Карты зон затопления (ISOK)

Парковка

Платная зона (SPPN)

Источник: Strefa Płatnego Parkowania (ZDM Warszawa)

Что построят рядом

реестр GUNB (RWDZ)

1 стройка в реестре рядом1

Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego
разрешение на строительство · июнь 2025 г. · проверить в реестре ↗
~170 м

Разрешение не гарантирует, что стройка начнётся; отсутствие записей не значит, что рядом ничего не построят.

Состояние

7.5/ 10

по 19 фото

Ухоженная и светлая двухкомнатная квартира площадью около 38 м² с открытой кухонной зоной, готовая к заселению. Отделка добротная, но кухня и часть техники не выглядят новыми; сильная сторона — крупное остекление и близость зеленой спортивной зоны.

СкандинавскийСветлая палитра, сочетание белого, серого и светлого дерева, простая мебель, натуральный ротанг и минимум декора.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На фото видны бассейн, водные горки и спортивные площадки в зеленой зоне; это существенное преимущество для проживания, но стоит уточнить расстояние и режим работы.

Ремонт7 / 10

Освещённость8 / 10

Планировка8 / 10

Мебель8 / 10

Квартира аккуратно отделана: ровные светлые стены, ухоженный потолок, деревянный пол и чистые плинтусы. Кухонная плитка, фасады и часть техники выглядят скорее возрастными, но явных серьезных дефектов не видно.

Жилая зона и спальня имеют большие окна и балконное остекление; светлые стены заметно усиливают естественное освещение. В дневных кадрах помещение выглядит очень светлым.

По описанию и кадрам это компактная двухкомнатная квартира с гостиной, открытой кухонной зоной, обеденной частью, спальней, санузлом и прихожей. Зонирование выглядит логичным, длинных темных коридоров не видно.

Квартира полностью меблирована: серый диван и кресло, деревянный обеденный стол со стульями, кровать, комоды, стеллажи и вместительные шкафы. Есть кухонный гарнитур, плита, духовка, вытяжка, микроволновка, холодильник и стиральная машина; мебель ухоженная, единая по стилю, без заметных повреждений.

Ciche dwupokojowe mieszkanie tuż przy Parku Szczęśliwickim

Сводка

Насколько вам подходит

Что делать дальше

Почему можно сбивать цену

Из объявления

Что в квартире

Оснащение

Остальные удобства (4)

Ключевые детали

Описание

История квартиры

Здание

Что повлияло на оценку

Стоимость покупки

Что платишь сейчас

Ставки банков по кредиту

Цена

Динамика цен - Ochota

Доходность аренды (оценка)

Локация

Инфраструктура поблизости

Начальные школы рядом

Окружение

Что построят рядом

Состояние

Детали по фото

Похожие объявления рядом

История объявлений в этом и соседних домах

Следи за похожими объявлениями

Нужна помощь с кредитом?

Скрытые расходы при покупке квартиры в Польше — сколько вы реально заплатите сверх цены из объявления