POWIŚLE || 2 niezależne pokoje + oddzielna kuchnia || 9 piętro

785 000 zł18 256 zł/m²

Платёж ~4008 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 16 570 zł/m² · это объявление на 10% дороже

43 m²площадь
2комнаты
9этаж
1966год постройки
Висит 2 дняопубликовано 16 октября 2026 г.
Śródmieście · ul. Koźmińskaадрес

Открыть на Otodom·Разбор от 19 октября 2026 г.

Сравнить

Заселение с 19.10.2026

Агентство «WELL ESTATE» · обычно +2% комиссия ≈ 16 000 zł

Сводка

Цена завышена

6.0

Локация7.6

Здание3.3

Состояние6.6

Квартира готова к заселению и с отличной транспортной доступностью, но цена завышена и нет парковочного места

+Плюсы

+Готова к заселению (под ключ): без скрытых затрат на ремонт или мебель
+Автобусных маршрутов рядом: 23
+Парков и скверов рядом: 15
+9-й этаж с лифтом

−Минусы

−Цена на 10,2% выше медианы похожих сделок — явная переплата без особых плюсов
−До метро Politechnika 1633м — пешком далеко, только наземным транспортом
−Персонального парковочного места нет
−Агентство — обычно +1-3% комиссии (≈16 000 zł) сверх цены, уточняйте

•Нейтрально

•Здание 1966 г., но упомянута модернизация
•Частичная меблировка: Есть серый диван, обеденный стол со стульями, телевизор, кресло, две односпальные кровати, шкаф-купе и комоды; мебель в основном функциональная, но разностильная и частично устаревшая. Кухня оснащена холодильником, стиральной машиной, микроволновкой и рабочими поверхностями.
•Ориентир для торга: 16 570 zł/m² ≈ 712 510 zł

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Вывод

Квартира не требует ремонта и находится на 9-м этаже с лифтом. Отсутствие собственного парковочного места и удалённость от метро снижают удобство. Проверьте комиссию агентства и оцените целесообразность переплаты перед просмотром.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

Разбор на mieszk.pl готов

Почему можно сбивать цену

Цена на +10% выше медианы рынка - есть чем аргументировать
сильный довод

Из объявления

Полная собственность· есть земельная книга (KW)

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Земельная книга заведена - банки оформляют ипотеку без дополнительных шагов.

Что в квартире

Балкон / терраса

скорее нет

с плана

Парковка

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кладовка / подвал

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кондиционер

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кухня

отдельная

в объявлении

Окна

восток

из описания

Оснащение

кабельное ТВ
интернет
телефон

Остальные удобства (3)

Безопасность

домофон / видеодомофонвидеонаблюдение

Отопление

центральное

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Условия продажи
Полная собственность с земельной книгой (KW), возможна ипотека
Планировка
2 независимые комнаты, отдельная светлая кухня, ванная, коридор
Планировка
Потенциально можно изменить план на кухню-гостиную и отдельную спальню
Планировка
Общая площадь по землеустроительной книге 39,7 м², фактически 43 м² с коридором
Окна/вид
Окна комнат выходят на восток
Дом
Дом 1966 года, подъезды после ремонта, есть лифт
Дом
В доме действует жилищное сообщество (wspólnota mieszkaniowa)
Что остаётся
Полы были циклёванные (шлифованные)
Нюанс
Дополнительный коридор прилагается к квартире, используется только владельцем

Описание

Две комнаты || 9-й этаж || Powiśle ЦЕНА КВАРТИРЫ: 785 000 zł ПЛОЩАДЬ: 43 м² (площадь по земельной книге - 39,7 м²) ЛОКАЦИЯ: ul. Koźmińska, Solec, Śródmieście, Warszawa, ПРАВОВОЙ СТАТУС: полная…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Продавец

агентство

WELL ESTATE5,038 отзывов

Лицензия посредника № 29636 проверить в реестре PFRN ↗

данные: Google · Оценку в Google агентства часто накручивают - как ориентир, не гарантия качества.

не менее 23 активных объявлений в 11 городах

Отличия от рынка - что учесть в торге

22% объявлений уходят со снижением цены - по рынку 11%
9% объявлений дублируют одну и ту же квартиру - у большинства агентств такого нет

"По рынку" - медиана по остальным агентствам в нашей базе. Статистика на основе объявлений, собранных mieszk.pl. Это не оценка качества услуг.

Здание

3.3/ 10

Год

1966

Тип

многоквартирный дом

Этаж

9 / 10

Окна

пластиковые

Лифт

да

Что повлияло на оценку

Послевоенный дом (PRL)
Видеонаблюдение

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

184 400 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

812 400 zł

+27 400 zł (+3,5%) сверх цены объявления

Всего в месяц

≈ 4158 zł

платёж 3708 zł + чинш ~450 zł

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос157 000 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW3000 zł
Ипотечный акт у нотариуса1500 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка6900 zł

Агентство берёт комиссию с покупателя16 000 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас184 400 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 09.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

выше рынка

4.0/ 10

Возможная переплата72 000 zł+10%

Справедливая цена ≈ 713 000 zł

Это объявление

18 256 zł/m²

785 000 zł

Медиана из 10 похожих сделок

16 570 zł/m²+10%

Медиана района

20 748 zł/m²-12%

≈ 892 000 zł

⚠️ В узком окне эпохи (±10–15 лет) набралось мало сделок - пришлось расширить до ±20–30. В выборку попали соседние более старые/новые дома, медиана ориентировочная.

18 256 zł/m²

785 000 zł

12 912 zł/m²

555 216 zł

19 737 zł/m²

848 691 zł

Похожие сделки· 10

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

16 570 zł/m²-9%08.04.2026
ulica Górnośląska 17/19
46.5 m² · 3 комнаты · 10 этаж · 1968 г.
16 570 zł/m²-9%ulica Górnośląska 17/1936 м46.5 m²· 310196808.04.2026
16 200 zł/m²-11%16.12.2025
ulica Górnośląska 9/11
39.5 m² · 1 комната · parter этаж · 1969 г.
16 200 zł/m²-11%ulica Górnośląska 9/11106 м39.5 m²· 1parter196916.12.2025
17 110 zł/m²-6%16.12.2025
ulica Górnośląska 9/11
44.8 m² · 2 комнаты · 1 этаж · 1969 г.
17 110 zł/m²-6%ulica Górnośląska 9/11106 м44.8 m²· 21196916.12.2025
16 200 zł/m²-11%12.12.2025
ulica Górnośląska 9/11
39.9 m² · 1 комната · parter этаж · 1969 г.
16 200 zł/m²-11%ulica Górnośląska 9/11106 м39.9 m²· 1parter196912.12.2025
17 106 zł/m²-6%12.12.2025
ulica Górnośląska 9/11
44.8 m² · 3 комнаты · 1 этаж · 1969 г.
17 106 zł/m²-6%ulica Górnośląska 9/11106 м44.8 m²· 31196912.12.2025

Сделки рядом· 8

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

15 709 zł/m²-14%15.01.2026
ulica Górnośląska 9/11
46.5 m² · 4 комнаты · 5 этаж · 1969 г.
15 709 zł/m²-14%ulica Górnośląska 9/11106 м46.5 m²· 45196915.01.2026
16 200 zł/m²-11%18.12.2025
ulica Górnośląska 9/11
47.3 m² · 3 комнаты · parter этаж · 1969 г.
16 200 zł/m²-11%ulica Górnośląska 9/11106 м47.3 m²· 3parter196918.12.2025
15 999 zł/m²-12%21.11.2025
ulica Górnośląska 4
45.9 m² · 4 комнаты · 4 этаж · 1970 г.
15 999 zł/m²-12%ulica Górnośląska 4133 м45.9 m²· 44197021.11.2025
20 243 zł/m²+11%09.02.2026
ulica Czerniakowska 180
39.5 m² · 2 комнаты · 6 этаж · 1959 г.
20 243 zł/m²+11%ulica Czerniakowska 180423 м39.5 m²· 26195909.02.2026
9483 zł/m²-48%19.11.2025
ulica Wilanowska 16/20A
38.3 m² · 3 комнаты · 6 этаж · 1967 г.
9483 zł/m²-48%ulica Wilanowska 16/20A529 м38.3 m²· 36196719.11.2025

Динамика цен - Śródmieście

2-комн.

Явного тренда нет: помесячная медиана колеблется сильнее, чем меняются сами цены.

Медиана сделок

20 625 zł/m²

Разброс p25–p75

18 229-25 320

Помесячная медиана сделок RCN по 2-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - март 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

Доходность аренды (оценка)

30 объявлений аренды · в радиусе 2 км

Оценка ставки аренды

~3579 zł /мес.3440 zł-4085 zł

Валовая (цена объявления)

5,5%

Валовая (наша оценка)

6,0%

Чистая

4,4%

после простоя, налога и резерва на ремонт

Срок окупаемости

18,3 лет

Аренда покрывает платёж

89,5%

при 20% взноса, 25 лет, ставка 5,9%

Денежный возврат

-1,4%

годовой поток после платежа / вложенный капитал

Как считаем чистую?

Аренда за год (12 мес.)42 948 zł
Простой 1 мес.−3579 zł
Налог 8,5%−3346 zł
Резерв на ремонт−1790 zł
Чистыми за год34 233 zł

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

7.6/ 10

До центра8.3/10

Быстрая дорога до центра на общественном транспорте.

Повседневная жизнь7.5/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи8.5/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень5.4/10

Зелени рядом достаточно, но повышенный уровень шума.

Транспорт и дорога

M1Politechnika1.6 км
M2Centrum Nauki Kopernik1.7 км
M2Nowy Świat-Uniwersytet1.9 км

Warszawa Powiśle1.1 км
1.1 км
Koźmińska56 м
131171
56 м
Śniegockiej174 м
108131162171
174 м

Дорога до центра Варшавы

20 мин

3 мин240 м

11 минАвтобус 171

6 мин403 м

Инфраструктура поблизости

Магазины5Аптеки2Парки и скверы15Детсады6Спортзалы и фитнес-клубы5

Магазины5

Biedronka42 м
Delikatesy Mini Europa648 м
Witamina106 м

Аптеки2

Fabryczna120 м
Dbam o Zdrowie222 м

Парки и скверы15

Park im. Marszałka Edwarda Rydza-Śmigłego376 м
Park Tadeusza Mazowieckiego463 м
Skwer Jerzego Janickiego586 м

Детсады6

Przedszkole Integracyjne nr 6242 м
Przedszkole nr 30 "Zielona Łódeczka"258 м
Przedszkole nr 122426 м

Спортзалы и фитнес-клубы5

FitActive Torwar459 м
Pure Pilates476 м
Pros767 м

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

65–70 dBAleja Armii Ludowej · 274 мВоздух: очень хорошийзона Q0,2% - раз в 500 летПлатная зона (SPPN)

Карта шума

65–70 dB Lden

ночью 55–60 dB

Источник: Mapa akustyczna m.st. Warszawy 2022 (hałas drogowy)

Крупная улица

Aleja Armii Ludowej · 274 м

Источник: OpenStreetMap

Воздух

очень хороший

PM2.5 5 µg/m³ · станция «Warszawa, Al. Niepodległości», 2.3 км

Источник: GIOŚ

Риск затопления

зона Q0,2% - раз в 500 лет

Источник: Карты зон затопления (ISOK)

Парковка

Платная зона (SPPN)

Источник: Strefa Płatnego Parkowania (ZDM Warszawa)

Что построят рядом

реестр GUNB (RWDZ)

2 стройки в реестре рядом2

Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i gara.żem podziemnym
разрешение на строительство · апр. 2024 г. · проверить в реестре ↗
~310 м
Zmianę pozwolenia nr 154/AM/SRD/PB/2025 na budowe budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i gara.żem podziemnym
разрешение на строительство · окт. 2025 г. · проверить в реестре ↗
~310 м

Разрешение не гарантирует, что стройка начнётся; отсутствие записей не значит, что рядом ничего не построят.

Состояние

6.6/ 10

по 11 фото

Ухоженная, светлая двухкомнатная квартира с отдельной кухней и хорошими окнами. Отделка в целом свежая, но ванная и часть мебели заметно простые и не самые современные; вид из окон типично городской.

Свежий стандартНейтральная свежая отделка, светлые стены, светлое дерево и простая функциональная мебель; ванная и часть мебели выглядят более возрастными.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

В ванной ванна, раковина и унитаз размещены очень плотно; перед покупкой стоит проверить удобство пользования и состояние скрытых коммуникаций.

На плане и в фотографиях виден дополнительный коридор, присоединённый к квартире; нужно проверить его юридический статус и отражение в документах.

Ремонт7 / 10

Освещённость7 / 10

Планировка7 / 10

Окна и вид6 / 10

Мебель6 / 10

Стены и потолки ровные и свежие, паркет выглядит ухоженным, двери и плинтусы в хорошем состоянии. Ванная с устаревшей мраморной плиткой и простой сантехникой снижает итоговую оценку.

В жилой комнате широкое тройное окно, в спальне — полноценное окно; светлые стены хорошо отражают дневной свет. Кухня получает свет через небольшое окно.

План показывает две отдельные комнаты, отдельную кухню, санузел и прихожую; функциональность хорошая, но заметная площадь уходит на коридоры. Отдельная кухня подтверждается планом.

Окна современные и достаточно крупные, но вид преимущественно городской: близкие крыши и соседние здания без открытого зелёного пространства.

Есть серый диван, обеденный стол со стульями, телевизор, кресло, две односпальные кровати, шкаф-купе и комоды; мебель в основном функциональная, но разностильная и частично устаревшая. Кухня оснащена холодильником, стиральной машиной, микроволновкой и рабочими поверхностями.

POWIŚLE || 2 niezależne pokoje + oddzielna kuchnia || 9 piętro

Сводка

Насколько вам подходит

Что делать дальше

Почему можно сбивать цену

Из объявления

Что в квартире

Оснащение

Остальные удобства (3)

Ключевые детали

Описание

Продавец

Здание

Что повлияло на оценку

Стоимость покупки

Что платишь сейчас

Ставки банков по кредиту

Цена

Динамика цен - Śródmieście

Доходность аренды (оценка)

Локация

Инфраструктура поблизости

Начальные школы рядом

Окружение

Что построят рядом

Состояние

Детали по фото

Похожие объявления рядом

История объявлений в этом и соседних домах

Следи за похожими объявлениями

Нужна помощь с кредитом?

Скрытые расходы при покупке квартиры в Польше — сколько вы реально заплатите сверх цены из объявления