2 miejsca parkingowe | loggia | klimatyzacja

1 280 000 zł21 677 zł/m²

Платёж ~6535 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 20 409 zł/m² · это объявление на 6% дороже

59.0 m²площадь
3комнаты
1этаж
2023год постройки
Висит 2 дняопубликовано 17 октября 2026 г.
Mokotów · Konstruktorskaадрес

Открыть на Morizon·Разбор от 19 октября 2026 г.

Сравнить

Агентство «Eastate Agency» · комиссию с покупателя не берёт (так написано в 3 его объявлениях)

Сводка

Стоит рассмотреть

7.6

Локация7.0

Здание8.4

Состояние7.8

Современная, меблированная квартира с удобной транспортной доступностью, но далеко от метро и без парковки в цене

+Плюсы

+Квартира готова к заселению без дополнительных затрат на ремонт или мебель.
+Полностью меблирована современной аккуратной мебелью без износа.
+Рядом проходят 7 автобусных и 3 трамвайных маршрута для удобной транспортировки.
+Здание построено недавно в 2023 году и выглядит современно.
+В шаговой доступности супермаркет и 14 магазинов рядом для покупок.
+Агентство не взимает комиссию с покупателя по условиям других объявлений.

−Минусы

−До метро Wierzbno 1599 метров, поэтому пешком далеко, нужен наземный транспорт.
−Цена квартиры на 6,2% выше медианы, есть пространство для торга.
−Парковочное место в цену не входит, его можно докупить за 70 000 zł; вместе с ним цена будет 1 350 000 zł.

•Нейтрально

•Рядом расположены школы разных уровней, выбор конкретной зависит от ваших предпочтений.
•Ориентир для торга — 20 409 zł за м², что составляет примерно 1 205 151 zł.

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Вывод

Квартира полностью готова к заселению с современной мебелью и техникой. Рядом есть общественный транспорт и супермаркеты, что удобно для повседневной жизни. Однако до метро идти 1599 м, что требует использования наземного транспорта. Цена на 6,2% выше средней, есть возможность торга. Обязательно уточните доступность парковочного места и его стоимость перед покупкой.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

Разбор на mieszk.pl готов

Почему можно сбивать цену

Цена на +6% выше медианы рынка - есть чем аргументировать

Из объявления

Сигналы по объявлению

Это же объявление на других порталах
Скорее всего, одна и та же квартира выставлена на нескольких сайтах. Сравните цену и детали - иногда отличаются.
- Gratka1 280 000 zł
- Otodom1 280 000 zł

Полная собственность

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Что в квартире

Балкон / терраса

балкон 4.5 m²

в объявлении и описании

Парковка

гараж + парковочное место · подземный

за доплату +70 000 zł

в объявлении и описании

Кладовка / подвал

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кондиционер

есть

из описания

Кухня

кухня-ниша

из описания

Окна

север

с плана

Выше стандартазакрытая территория

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Условия продажи
Полная собственность на квартиру
Что остаётся
Квартира полностью меблирована, готова к въезду без дополнительных затрат
Планировка
3 комнаты: гостиная с кухонным уголком, спальня, дополнительная комната
Планировка
Ванная с душем и отдельный туалет
Дом
Дом построен в 2023 году, квартира на 1 этаже
Что остаётся
В квартире есть кондиционер
Планировка
Лоджия площадью 4,45 м²
Условия продажи
2 парковочных места в подземном гараже, оплачиваются дополнительно 70 000 злотых
Коммуналка
Средний административный сбор около 1100 злотых
Дом
Закрытый жилой комплекс с видеонаблюдением

Описание

Предлагается к продаже просторная 3-комнатная квартира площадью 59,05 м2, расположенная в варшавском районе Mokotów на улице Konstruktorska. Расположена на 1-м этаже в доме 2023 года постройки,…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Продавец

агентство

Eastate Agency

не менее 101 активного объявления в 24 городах

Комиссия с покупателя: не берёт - так написано в 3 из 101 активных объявлений агентства. Уточни у агента.

Отличия от рынка

100% объявлений без точного адреса - по рынку 50%

"По рынку" - медиана по остальным агентствам в нашей базе. Статистика на основе объявлений, собранных mieszk.pl. Это не оценка качества услуг.

История квартиры

В продаже 2 дняс 17 окт. 2026 г.недавно выставлено

3 объявленияOtodom · Gratka · Morizonактивных: 3

17 окт.GratkaНовое объявление1 280 000 zł

17 окт.OtodomНовое объявление1 280 000 zł

17 окт.MorizonВыставлено1 280 000 zł

Считается с первого обнаружения объявления по всем порталам. Снятие с портала не означает продажу.

Здание

8.4/ 10

Год

2023

Тип

апарт-комплекс

Материал стен

пустотелый блок

Этаж

1 / 8

Лифт

да

Что повлияло на оценку

Современный дом
Видеонаблюдение
Современные инженерные системы
Низкий этаж

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

272 600 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

1 296 600 zł

+16 600 zł (+1,3%) сверх цены объявления

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос256 000 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW3800 zł
Ипотечный акт у нотариуса1900 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка10 900 zł

Нужен гараж / парковка70 000 zł
Агентство берёт комиссию с покупателя26 000 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас272 600 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 09.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

выше рынка

5.0/ 10

Возможная переплата75 000 zł+6%

Справедливая цена ≈ 1 205 000 zł

Это объявление

21 677 zł/m²

1 280 000 zł

Медиана из 10 похожих сделок

20 409 zł/m²+6%

Медиана района

17 808 zł/m²+22%

≈ 1 052 000 zł

⚠️ В узком окне эпохи (±10–15 лет) набралось мало сделок - пришлось расширить до ±20–30. В выборку попали соседние более старые/новые дома, медиана ориентировочная.

21 677 zł/m²

1 280 000 zł

16 629 zł/m²

981 942 zł

23 470 zł/m²

1 385 924 zł

Похожие сделки· 10

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

20 206 zł/m²-7%15.12.2025
ulica Konstruktorska 5D
54.4 m² · 3 комнаты · parter этаж · 2023 г.
20 206 zł/m²-7%ulica Konstruktorska 5D59 м54.4 m²· 3parter202315.12.2025
20 372 zł/m²-6%13.02.2026
ulica Gandalfa 1
56.5 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 2017 г.
20 372 zł/m²-6%ulica Gandalfa 1341 м56.5 m²· 32201713.02.2026
17 902 zł/m²-17%12.01.2026
ulica Jana Pawła Woronicza 31
64.2 m² · 2 комнаты · 1 этаж · 2012 г.
17 902 zł/m²-17%ulica Jana Pawła Woronicza 31353 м64.2 m²· 21201212.01.2026
22 483 zł/m²+4%19.11.2025
ulica J.R.R. Tolkiena 3
50.3 m² · 3 комнаты · 4 этаж · 2016 г.
22 483 zł/m²+4%ulica J.R.R. Tolkiena 3368 м50.3 m²· 34201619.11.2025
20 409 zł/m²-6%13.02.2026
ulica Domaniewska 41A
49.0 m² · 3 комнаты · 1 этаж
20 409 zł/m²-6%ulica Domaniewska 41A375 м49.0 m²· 31—13.02.2026

Сделки рядом· 30

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

20 791 zł/m²-4%16.02.2026
ulica Domaniewska 41A
50.4 m² · 2 комнаты · 8 этаж
20 791 zł/m²-4%ulica Domaniewska 41A375 м50.4 m²· 28—16.02.2026
18 304 zł/m²-16%10.02.2026
ulica Domaniewska 41A
49.0 m² · 3 комнаты · 4 этаж
18 304 zł/m²-16%ulica Domaniewska 41A375 м49.0 m²· 34—10.02.2026
21 795 zł/m²+1%06.02.2026
ulica Domaniewska 41A
67.8 m² · 3 комнаты · 7 этаж
21 795 zł/m²+1%ulica Domaniewska 41A375 м67.8 m²· 37—06.02.2026
20 494 zł/m²-5%05.02.2026
ulica Domaniewska 41B
50.3 m² · 3 комнаты · 4 этаж
20 494 zł/m²-5%ulica Domaniewska 41B408 м50.3 m²· 34—05.02.2026
19 985 zł/m²-8%30.10.2025
ulica Jana Pawła Woronicza 33B
52.3 m² · 2 комнаты · 5 этаж · 2017 г.
19 985 zł/m²-8%ulica Jana Pawła Woronicza 33B457 м52.3 m²· 25201730.10.2025

Динамика цен - Mokotów

3-комн.

Цены растут - ориентировочно на 4% в год.

Медиана сделок

17 721 zł/m²

Разброс p25–p75

16 210-20 150

Помесячная медиана сделок RCN по 3-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - февраль 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

Доходность аренды (оценка)

24 объявления аренды · в радиусе 2 км

Оценка ставки аренды

~5014 zł /мес.4295 zł-5451 zł

Валовая (цена объявления)

4,7%

Валовая (наша оценка)

5,0%

Чистая

3,7%

после простоя, налога и резерва на ремонт

Срок окупаемости

21,3 лет

Аренда покрывает платёж

76,9%

при 20% взноса, 25 лет, ставка 5,9%

Денежный возврат

-1,9%

годовой поток после платежа / вложенный капитал

Как считаем чистую?

Аренда за год (12 мес.)60 168 zł
Простой 1 мес.−5014 zł
Налог 8,5%−4688 zł
Резерв на ремонт−2507 zł
Чистыми за год47 959 zł

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

7.0/ 10

До центра6.5/10

Быстрая дорога до центра на общественном транспорте.

Повседневная жизнь9.3/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи7.7/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень4.7/10

Немного зелени, есть уличный шум.

Транспорт и дорога

M1Wierzbno1.6 км
M1Racławicka2.0 км

Warszawa Służewiec735 м
735 м
Warszawa Żwirki i Wigury1.3 км
1.3 км
Konstruktorska498 м
171831
498 м
PKP Służewiec553 м
171831
553 м
Racjonalizacji81 м
136218308
81 м
Os. Pozytywny Mokotów143 м
136
143 м

Дорога до центра Варшавы

30 мин

3 мин206 м

8 минАвтобус 218

3 мин161 м

8 минМетро M1

5 мин367 м

Инфраструктура поблизости

Магазины14Аптеки1Парки и скверы1Детсады9Спортзалы и фитнес-клубы15

Магазины14

Aldi311 м
Biedronka365 м
Lidl763 м

Аптеки1

Dbam o Zdrowie260 м

Парки и скверы1

Park linearny "Suwak"498 м

Детсады9

Kids & Co.196 м
Przedszkole nr 344567 м
Świat Dziecka569 м

Спортзалы и фитнес-клубы15

In Time166 м
Oh! My Pilates362 м
Zdrofit376 м

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

65–70 dBПромзона · 46 мВоздух: очень хороший

Карта шума

65–70 dB Lden

ночью 55–60 dB

Источник: Mapa akustyczna m.st. Warszawy 2022 (hałas drogowy)

Промзона

46 м

Zajezdnia autobusowa R-1 „Woronicza”

Источник: OpenStreetMap

Воздух

очень хороший

станция «Warszawa, ul. Wokalna», 3.8 км

Источник: GIOŚ

Риск затопления

вне закартированных зон

Источник: Карты зон затопления (ISOK)

Парковка

Бесплатная парковка

Источник: Strefa Płatnego Parkowania (ZDM Warszawa)

Что построят рядом

реестр GUNB (RWDZ)

1 стройка в реестре рядом1

Wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę nr 136/AM/MOK/PB/2024 budynku mieszkalnego wielorodzinnego z funkcją usługową wraz z garażem
разрешение на строительство · дек. 2025 г. · проверить в реестре ↗
~460 м

Разрешение не гарантирует, что стройка начнётся; отсутствие записей не значит, что рядом ничего не построят.

Состояние

7.8/ 10

по 14 фото

Современная, хорошо отделанная и полностью меблированная квартира с гостиной и открытой кухонной зоной, двумя комнатами, лоджией и двумя санузлами. Главный компромисс — плотная городская застройка напротив окон, поэтому вид скорее нейтральный, чем открытый.

Свежий стандартСвежая нейтральная отделка, светлые стены, светлое дерево, современная кухня и лаконичная мебель.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На лоджии виден наружный блок кондиционера; стоит проверить его шум, состояние и наличие документов на установку.

Ремонт8 / 10

Освещённость8 / 10

Планировка8 / 10

Окна и вид6 / 10

Мебель8 / 10

Свежая отделка: ровные белые стены, аккуратные плинтусы и двери, новое деревянное напольное покрытие; кухня и санузлы выглядят современно и ухоженно.

Большие окна и остеклённая дверь на лоджию обеспечивают хорошее естественное освещение; светлые стены дополнительно усиливают его.

План показывает логичную квартиру с гостиной, открытой кухонной зоной, двумя отдельными комнатами, санузлами, прихожей и лоджией; проходных комнат не видно.

Окна и балконное остекление выглядят современными, но из окон преимущественно видны близко расположенные соседние здания, поэтому вид нейтральный городской.

Квартира меблирована: большой диван, журнальный столик, ТВ-тумба и телевизор, обеденный стол со стульями, кровать, шкафы, прикроватная тумба, кухонный гарнитур со встроенными варочной панелью и духовкой, стиральная машина. Мебель современная, аккуратная, без заметного износа.