3 pokoje na Wilanowie !

1 640 000 zł20 398 zł/m²

Платёж ~8373 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 17 950 zł/m² · это объявление на 14% дороже

80.4 m²площадь
3комнаты
партерэтаж
2010год постройки
Висит 97 днейсмотреть историю
Wilanów · Franciszka Klimczakaадрес

Открыть на Otodom·Разбор от 18 октября 2026 г.

Сравнить

Заселение с 01.01.1980

Агентство «Royalton Premium Real Estate» · комиссию с покупателя не берёт (так написано в 145 его объявлениях)

Сводка

Цена завышена

6.5

Локация5.0

Здание7.1

Состояние8.5

Свежая полностью меблированная квартира с удобным транспортом, но цена выше рынка и низкая приватность из-за этажа.

+Плюсы

+Готова к заселению (под ключ): без скрытых затрат на ремонт или мебель
+Квартира полностью меблирована — можно сразу заселяться (Квартира полностью меблирована: крупный дизайнерский диван, стеклянные журнальные столики, обеденный стол со стульями, кровать, встроенные шкафы, кухня с встроенной техникой и проектор. Состояние мебели выглядит очень хорошим и выдержано в едином современном стиле.)
+Много транспорта рядом: 13 автобусных и 2 трамвайных маршрутов
+Современное здание 2010 года
+Школы/детсады рядом: 17
+Агентство комиссию с покупателя не берёт — так написано в других его объявлениях

−Минусы

−Цена на 13,6% выше медианы похожих сделок — явная переплата без особых плюсов
−До центра около 43 мин — ощутимо долго для ежедневных поездок
−Партер — окна выходят на тротуар, ниже приватность и выше риск взлома; рынок обычно даёт дисконт 5-10% к этажам выше
−Парковочное место не входит в цену — можно докупить за 70 000 zł (по желанию); вместе с ним квартира обойдётся в 1 710 000 zł

•Нейтрально

•Парков и скверов рядом: 2
•Ближайший супермаркет — FRAC, ~523 м
•Рядом школы разного уровня — какая ваша, решает обвод
•Похожие тут снимают с продажи в медиане за 28 дн., это объявление висит 97 — продавец, вероятно, готов к торгу

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Вывод

Квартира готова к заселению и полностью обставлена мебелью хорошего качества. Рядом много маршрутов транспорта и учреждений для детей, но дорога до центра занимает около 43 мин. Этаж первый, что снижает приватность, а цена на 13,6% выше рыночной медианы без значительных преимуществ.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

Разбор на mieszk.pl готов

Почему можно сбивать цену

Цена на +14% выше медианы рынка - есть чем аргументировать
сильный довод
В продаже уже ~3 мес - продавец устал ждать

Из объявления

Сигналы по объявлению

Те же фото в 1 другом объявлении
Перепост или копия - почти наверняка одна квартира. Проверьте, активно ли «оригинальное» объявление и какая там цена.
- 1 640 000 zł

Полная собственность

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Что в квартире

Балкон / терраса

балкон 8 m²

из описания

Парковка

гараж + парковочное место · подземный

за доплату +70 000 zł

из описания

Кладовка / подвал

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кондиционер

есть

на фото

Кухня

отдельная

из описания

Окна

юго-восток

из описания

Выше стандартавысокие потолкикаминзакрытая территорияохрана 24 ч

Оснащение

холодильник
стиральная машина
посудомоечная машина
духовка
плита

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Условия продажи
Квартира с земельной книгой без обременений (без обременений)
Условия продажи
Место в подземном гараже продаётся отдельно за 70 000 злотых
Коммуналка
Низкая коммунальная плата около 930 злотых в месяц
Дом
Камеральный жилой комплекс с круглосуточной охраной и видеонаблюдением
Планировка
3 комнаты: гостиная с биокамином и выходом на лоджию, 2 спальни, кухня, ванная, гардероб, холл
Планировка
Лоджия около 8 м² с выходом из гостиной
Состояние
Квартира отремонтирована, не требует дополнительных вложений
Состояние
Высота потолков более 2,9 м, деревянный паркет после реставрации
Что остаётся
Полностью оборудованная кухня с техникой Siemens и аудиосистема Bose 5.1
Окна/вид
Экспозиция окон на юго-восток, квартира внутри комплекса, тихая

Описание

Уникальная 3-комнатная квартира площадью 80,4 м², расположенная в небольшом, охраняемом жилом комплексе с круглосуточной охраной, прямо у престижной Королевской Оси. Это предложение для тех, кто…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Продавец

агентство

Royalton Premium Real Estate4,6296 отзывов

Лицензия посредника № 19837 проверить в реестре PFRN ↗

данные: Google · Оценку в Google агентства часто накручивают - как ориентир, не гарантия качества.

не менее 148 активных объявлений в 10 городах

Комиссия с покупателя: не берёт - так написано в 145 из 148 активных объявлений агентства. Уточни у агента.

Отличия от рынка

8% объявлений дублируют одну и ту же квартиру - у большинства агентств такого нет

"По рынку" - медиана по остальным агентствам в нашей базе. Статистика на основе объявлений, собранных mieszk.pl. Это не оценка качества услуг.

История квартиры

В продаже 97 днейс 13 июл. 2026 г.дольше обычного

9 объявленийOtodomактивных: 2

Цена снижена: 1 680 000 zł → 1 640 000 zł−40 000 zł (−2%)

14 окт.OtodomОбъявление снято—

03 окт.OtodomОбъявление снято—

03 окт.OtodomНовое объявление1 640 000 zł

26 сент.OtodomНовое объявление1 640 000 zł

25 сент.OtodomОбъявление снято—

23 сент.OtodomНовое объявление1 640 000 zł

20 сент.OtodomНовое объявление1 680 000 zł

11 сент.OtodomОбъявление снято—

23 авг.OtodomОбъявление снято—

23 авг.OtodomНовое объявление1 680 000 zł

13 авг.OtodomОбъявление снято—

13 авг.OtodomНовое объявление1 680 000 zł

09 авг.OtodomОбъявление снято—

29 июл.OtodomНовое объявление1 680 000 zł

13 июл.OtodomНовое объявление1 680 000 zł

Всего: −40 000 zł

Считается с первого обнаружения объявления по всем порталам. Снятие с портала не означает продажу.

Здание

7.1/ 10

Год

2010

Тип

—

Этаж

parter / 3

Лифт

Скорее всего нет

Что повлияло на оценку

Современный дом
Охрана или закрытая территория
Низкий этаж

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

348 200 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

1 660 200 zł

+20 200 zł (+1,2%) сверх цены объявления

Всего в месяц

≈ 8676 zł

платёж 7746 zł + чинш ~930 zł

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос328 000 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW4300 zł
Ипотечный акт у нотариуса2100 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка13 800 zł

Нужен гараж / парковка70 000 zł
Агентство берёт комиссию с покупателя33 000 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас348 200 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 09.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

выше рынка

4.0/ 10

Возможная переплата197 000 zł+14%

Справедливая цена ≈ 1 443 000 zł

Это объявление

20 398 zł/m²

1 640 000 zł

Медиана из 8 похожих сделок

17 950 zł/m²+14%

Медиана района

18 202 zł/m²+12%

≈ 1 463 000 zł

20 398 zł/m²

1 640 000 zł

15 258 zł/m²

1 226 703 zł

21 366 zł/m²

1 717 826 zł

Похожие сделки· 8

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

18 849 zł/m²-8%30.10.2025
ulica Sarmacka 9
79.0 m² · 4 комнаты · 3 этаж · 2006 г.
18 849 zł/m²-8%ulica Sarmacka 998 м79.0 m²· 43200630.10.2025
18 043 zł/m²-12%10.12.2025
ulica Kazachska 1
81.5 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 2009 г.
18 043 zł/m²-12%ulica Kazachska 1153 м81.5 m²· 32200910.12.2025
17 346 zł/m²-15%05.02.2026
ulica Sarmacka 18
71.2 m² · 2 комнаты · parter этаж · 2008 г.
17 346 zł/m²-15%ulica Sarmacka 18203 м71.2 m²· 2parter200805.02.2026
17 619 zł/m²-14%30.01.2026
ulica Sarmacka 18
79.5 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 2008 г.
17 619 zł/m²-14%ulica Sarmacka 18203 м79.5 m²· 32200830.01.2026
17 950 zł/m²-12%21.12.2025
ulica Franciszka Klimczaka 8A
73.0 m² · 3 комнаты · 1 этаж · 2008 г.
17 950 zł/m²-12%ulica Franciszka Klimczaka 8A215 м73.0 m²· 31200821.12.2025

Сделки рядом· 28

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

23 977 zł/m²+18%20.04.2026
ulica Sarmacka 9
85.5 m² · 4 комнаты · 2 этаж · 2023 г.
23 977 zł/m²+18%ulica Sarmacka 998 м85.5 m²· 42202320.04.2026
18 019 zł/m²-12%11.02.2026
ulica Sarmacka 12G
80.5 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 2009 г.
18 019 zł/m²-12%ulica Sarmacka 12G301 м80.5 m²· 32200911.02.2026
16 343 zł/m²-20%01.12.2025
ulica Sarmacka 12G
87.5 m² · 3 комнаты · parter этаж · 2009 г.
16 343 zł/m²-20%ulica Sarmacka 12G301 м87.5 m²· 3parter200901.12.2025
18 194 zł/m²-11%05.11.2025
ulica Franciszka Klimczaka 20
76.4 m² · 2 комнаты · 1 этаж · 2013 г.
18 194 zł/m²-11%ulica Franciszka Klimczaka 20334 м76.4 m²· 21201305.11.2025
18 882 zł/m²-7%08.01.2026
Aleja Rzeczypospolitej 10
80.5 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 2012 г.
18 882 zł/m²-7%Aleja Rzeczypospolitej 10409 м80.5 m²· 33201208.01.2026

Динамика цен - Wilanów

3-комн.

Явного тренда нет: помесячная медиана колеблется сильнее, чем меняются сами цены.

Медиана сделок

18 435 zł/m²

Разброс p25–p75

15 386-19 552

Помесячная медиана сделок RCN по 3-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - февраль 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

Доходность аренды (оценка)

7 объявлений аренды · в радиусе 3 км

Оценка ставки аренды

~5151 zł /мес.4273 zł-6803 zł

Валовая (цена объявления)

3,8%

Валовая (наша оценка)

4,3%

Чистая

3,0%

после простоя, налога и резерва на ремонт

Срок окупаемости

26,5 лет

Аренда покрывает платёж

61,6%

при 20% взноса, 25 лет, ставка 5,9%

Денежный возврат

-2,5%

годовой поток после платежа / вложенный капитал

Как считаем чистую?

Аренда за год (12 мес.)61 812 zł
Простой 1 мес.−5151 zł
Налог 8,5%−4816 zł
Резерв на ремонт−2576 zł
Чистыми за год49 269 zł

Похожих объявлений аренды поблизости мало - оценка приблизительная, считайте ориентиром.

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

5.0/ 10

До центра3.0/10

Очень долгая дорога до центра.

Повседневная жизнь6.8/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи8.5/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень4.3/10

Немного зелени, есть уличный шум.

Транспорт и дорога

Świątynia Opatrzności Bożej470 м
1416
470 м
Miasteczko Wilanów544 м
1416
544 м
Świątynia Opatrzności Bożej457 м
217
457 м
Wilanów500 м
116131164180+5
500 м

Дорога до центра Варшавы

43 мин

8 мин550 м

29 минТрамвай 16

7 мин474 м

Инфраструктура поблизости

Магазины9Аптеки5Парки и скверы2Детсады13Спортзалы и фитнес-клубы13

Магазины9

FRAC523 м
Auchan Supermarket535 м
Biedronka572 м

Аптеки5

Apteka88 м
Pharmedil312 м
Medicover329 м

Парки и скверы2

Plac Miejski207 м
Park Wilanowski874 м

Детсады13

Happy Preschool142 м
Przedszkole Niepubliczne Baby English Academy152 м
Przedszkole Niepubliczne "Happy Preschool"172 м

Спортзалы и фитнес-клубы13

Lagree176 м
Artis262 м
Studio Zdrofit290 м

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

65–70 dBВоздух: хороший

Карта шума

65–70 dB Lden

ночью 55–60 dB

Источник: Mapa akustyczna m.st. Warszawy 2022 (hałas drogowy)

Воздух

хороший

PM2.5 21 µg/m³ · станция «Warszawa, ul. Wokalna», 3.0 км

Источник: GIOŚ

Риск затопления

вне закартированных зон

Источник: Карты зон затопления (ISOK)

Парковка

Бесплатная парковка

Источник: Strefa Płatnego Parkowania (ZDM Warszawa)

Состояние

8.5/ 10

по 19 фото

Реальный интерьер выглядит как дорогой, полностью готовый к проживанию апартамент с качественной отделкой, встроенной мебелью и отдельной кухней. Основной компромисс — вид на внутреннюю застройку и железнодорожные пути без панорамного раскрытия.

ПремиумГлянцевые встроенные панели, дизайнерское освещение, крупный диван, стеклянные элементы, встроенная техника и индивидуальные декоративные решения.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На стене гостиной виден встроенный биокамин; стоит уточнить его тип, обслуживание и возможность безопасной эксплуатации.

Отдельное помещение с полками, штангами, ящиками и сейфом даёт заметный объём хранения без загромождения комнат.

В объявлении заявлено место в подземном гараже за отдельную плату 70 000 zł; это нужно учитывать в итоговом бюджете и проверить по документам.

Ремонт9 / 10

Освещённость8 / 10

Окна и вид6 / 10

Мебель9 / 10

Премиальная свежая отделка: ровные глянцевые панели, качественный деревянный пол, встроенные решения, чистые санузлы и аккуратная фурнитура. Явных дефектов, следов износа или незавершённых работ не видно.

Большие окна и остеклённая лоджия обеспечивают хорошее естественное освещение; светлые стены и пол дополнительно усиливают его. Часть кадров снята при искусственном или приглушённом свете.

Современное остекление и большая лоджия; из окон видны озеленённый двор, соседние здания и железнодорожные пути. Вид приятный, но не панорамный и частично ограничен окружающей застройкой.

Квартира полностью меблирована: крупный дизайнерский диван, стеклянные журнальные столики, обеденный стол со стульями, кровать, встроенные шкафы, кухня с встроенной техникой и проектор. Состояние мебели выглядит очень хорошим и выдержано в едином современном стиле.

3 pokoje na Wilanowie !

Сводка

Насколько вам подходит

Что делать дальше

Почему можно сбивать цену

Из объявления

Что в квартире

Оснащение

Ключевые детали

Описание

Продавец

История квартиры

Здание

Что повлияло на оценку

Стоимость покупки

Что платишь сейчас

Ставки банков по кредиту

Цена

Динамика цен - Wilanów

Доходность аренды (оценка)

Локация

Инфраструктура поблизости

Начальные школы рядом

Окружение

Состояние

Детали по фото

Похожие объявления рядом

История объявлений в этом и соседних домах

Следи за похожими объявлениями

Нужна помощь с кредитом?

Скрытые расходы при покупке квартиры в Польше — сколько вы реально заплатите сверх цены из объявления