Новый разбор
Смотреть каталог

Нет на портале? Добавь вручную →

1 / 14

Nowo wykończone | 2 pokoje | ogródek 29 m²

875 000 zł21 341 zł/m²
Платёж ~4467 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 15 858 zł/m² · это объявление на 35% дороже

Открыть на Morizon·Разбор от 22 сентября 2026 г.
Сравнить
Агентство «FREEBIRD SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ» · обычно +2% комиссия ≈ 18 000 zł

Сводка

Цена завышена
7.0
Локация6.7
Здание7.5
Состояние7.0

Красные флаги

  • Цена на 35% выше рынка

    Сильный отрыв от медианы реальных сделок поблизости. Серьёзный повод торговаться или искать дальше.

Квартира с современной отделкой и транспортом рядом, но цена на 34,6% выше рынка и низкая приватность с партером.

+Плюсы
  • +Квартира готова к заселению без дополнительных затрат на ремонт или мебель.
  • +В квартире полностью есть мебель и техника, но придется докупить диван, кровать и обеденный стол для жилых комнат.
−Минусы
  • −Цена квартиры на 34,6% выше медианы похожих сделок, что означает явную переплату без значительных преимуществ.
  • −В 10 метрах от дома ведётся стройка торгового объекта, что может создавать долгосрочный шум и неудобства.
•Нейтрально
  • •Средняя цена по рынку около 15 858 zł за квадратный метр, ориентир для торга примерно 650 178 zł.

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль
Вывод

Квартира полностью готова к заселению без ремонта и с современной отделкой. Рядом много транспорта и зеленых зон, что удобно. Однако цена явно завышена, есть шум от стройки и проблемы с приватностью на первом этаже. Проверьте состояние строительства рядом и уточните возможность торга.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

  • Разбор на mieszk.pl готов

Почему можно сбивать цену

  • Цена на +35% выше медианы рынка - есть чем аргументировать

    сильный довод

Из объявления

Сигналы по объявлению

  • Это же объявление на других порталах

    Скорее всего, одна и та же квартира выставлена на нескольких сайтах. Сравните цену и детали - иногда отличаются.

Полная собственность

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Что в квартире

Балкон / терраса
палисадник 29 m²
в объявлении и описании
Парковка
гараж + парковочное место
за доплату +45 000 zł
в объявлении и описании
Кладовка / подвал
не упомянуто
не упомянуто ≠ нет
Кондиционер
не упомянуто
не упомянуто ≠ нет
Кухня
кухня-ниша
из описания
Окна
восток
с плана
Выше стандартазакрытая территория

Оснащение

  • мебель
  • кухня с мебелью
  • холодильник
  • стиральная машина
  • посудомоечная машина
  • духовка
  • плита

Остальные удобства (2)

Безопасность
закрытая территориядомофон

Ключевые детали

  • Состояние
    Квартира новая, никогда не была заселена, полностью готова к проживанию
  • Планировка
    2 комнаты: гостиная с кухонным уголком, отдельная спальня, ванная, прихожая
  • Что остаётся
    Кухня на заказ со встроенной техникой Electrolux, деревянный паркет, вместительные шкафы
  • Что остаётся
    Ванная с плиткой Tubądzin 60×120 см, встроенной мебелью, ванной с функцией душа, золотой сантехникой
  • Окна/вид
    Выход из гостиной в приватный сад площадью 29 м²
  • Дом
    Новое закрытое и охраняемое жилое поселение Praga Piano 2025 года
  • Дом
    В жилом комплексе есть ухоженные общие зоны и велосипедная комната
  • Условия продажи
    Место в подземном гараже стоит 45 000 злотых
  • Нюанс
    Квартира расположена на первом этаже

Описание

Продаётся новоприготовленная, никогда не бывшая в использовании 2-комнатная квартира площадью 41 м² с собственным садиком 29 м², на ul. Żupnicza в районе Kamionek. Квартира расположена на первом…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Продавец

агентство

FREEBIRD SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ

не менее 5 активных объявлений в 7 городах

Отличия от рынка - что учесть в торге

  • объявления висят на портале по 35 дней - по рынку 28
  • 100% объявлений без точного адреса - по рынку 40%

"По рынку" - медиана по остальным агентствам в нашей базе. Статистика на основе объявлений, собранных mieszk.pl. Это не оценка качества услуг.

История квартиры

В продаже 1 деньс 21 сент. 2026 г.недавно выставлено
3 объявленияOtodom · Gratka · Morizonактивных: 3
21 сент.GratkaНовое объявление875 000 zł
21 сент.OtodomНовое объявление875 000 zł
21 сент.MorizonВыставлено875 000 zł

Считается с первого обнаружения объявления по всем порталам. Снятие с портала не означает продажу.

Здание

7.5/ 10
2025
апарт-комплекс
кирпич
parter / 4
да

Что повлияло на оценку

  • Современный дом
  • Низкий этаж

Планировка по плану

Считано с плана в объявлении
  • Гостиная19.8 m²
  • Спальня12.6 m²
  • Санузел4.3 m²
  • Прихожая4.1 m²
  • Сад29 m²
Всего 41 m²

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас
205 400 zł
первый взнос + расходы на сделку
Полная стоимость покупки
905 400 zł
+30 400 zł (+3,5%) сверх цены объявления
Ипотечный калькулятор
фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

  • Первый взнос175 000 zł
  • PCC 2%освобождён (первое жильё)
  • Нотариус + запись в KW3200 zł
  • Ипотечный акт у нотариуса1600 zł
  • Банк: комиссия ~1% + оценка7600 zł
  • 45 000 zł
  • 18 000 zł
Итого нужно сейчас205 400 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus
ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Цена

выше рынка
3.0/ 10
Возможная переплата225 000 zł+35%
Справедливая цена ≈ 650 000 zł
Это объявление
21 341 zł/m²
875 000 zł
Медиана из 2 похожих сделок
15 858 zł/m²+35%
Медиана района
16 204 zł/m²+32%
≈ 664 000 zł

⚠️ В узком окне эпохи (±10–15 лет) набралось мало сделок - пришлось расширить до ±20–30. В выборку попали соседние более старые/новые дома, медиана ориентировочная.

21 341 zł/m²
875 000 zł
13 479 zł/m²
552 651 zł
21 341 zł/m²
874 981 zł

Похожие сделки· 2

  • 14 853 zł/m²-30%12.02.2026
    ulica Żupnicza 16
    126.6 m² · 6 комнат · 1 этаж
  • 16 489 zł/m²-23%22.01.2026
    ulica Żupnicza 18
    37.6 m² · 2 комнаты · 4 этаж · 2018 г.

Сделки рядом· 19

  • 21 933 zł/m²+3%19.02.2026
    ulica Żupnicza 16
    41.5 m² · 2 комнаты · 5 этаж

Динамика цен - Praga-Południe

2-комн.

Цены растут - ориентировочно на 6% в год.

Доходность аренды (оценка)

10 объявлений аренды · в радиусе 1 км
Оценка ставки аренды
~2824 zł /мес.2824 zł-3623 zł

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

6.7/ 10
До центра6.5/10

Быстрая дорога до центра на общественном транспорте.

Повседневная жизнь7.8/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи8.5/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень4.4/10

Зелени рядом достаточно, но повышенный уровень шума.

Транспорт и дорога
  • M2Stadion Narodowy1.4 км
  • M2Szwedzka1.7 км
  • M2Dworzec Wileński1.9 км
  • Warszawa Wschodnia685 м
  • Warszawa Stadion1.5 км
  • Gocławska542 м
    362226
  • Bliska550 м
    362226
  • Żupnicza167 м
    102123173202
  • Chodakowska213 м
    102123173202
Дорога до центра Варшавы
27 мин
11 мин826 м
7 минЭлектричка R2
8 мин546 м

Инфраструктура поблизости

Магазины13Аптеки1Парки и скверы7Детсады6Спортзалы и фитнес-клубы4

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

70–75 dBЛиния 448 · 227 мПромзона · 259 мВоздух: очень хорошийзона Q0,2% - раз в 500 летПлатная зона (SPPN)

Что построят рядом

реестр GUNB (RWDZ)
4 стройки в реестре рядом112

Разрешение не гарантирует, что стройка начнётся; отсутствие записей не значит, что рядом ничего не построят.

Состояние

7.0/ 10
по 14 фото

Светлая, недавно полностью отделанная двухкомнатная квартира с открытой кухней, современными встроенными решениями и частным садом. Жилые комнаты не меблированы, а вид из сада смешанный: зелень сочетается с парковкой за ограждением.

Свежий стандартСвежая нейтральная отделка, белые фасады без декора, светлое дерево, встроенные шкафы и аккуратная современная сантехника.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На фото виден собственный озеленённый участок с газоном, но за ограждением проходит парковочная зона; стоит уточнить границы и уровень приватности.

Ремонт8 / 10
Освещённость8 / 10
Планировка8 / 10
Мебель5 / 10

Похожие объявления рядом

на уровне
Это объявление
21 341 zł/m²
Медиана по 10 похожим
21 653 zł/m²-1%
21 341 zł/m²
875 000 zł
18 405 zł/m²
754 607 zł
24 901 zł/m²
1 020 939 zł
  • ↓ 15 000 zł
    2 pokoje | Do wprowadzenia | Soho factory | 0% prowizji
    925 000 zł
    полная цена: 982 000 zł
    44.7 m² · 20 689 zł/m²-3%
    ul. Żupnicza, Praga-Południe
    0 м от объявления
  • Mieszkanie 2-pokojowe z ogródkiem na Pradze na osiedlu SOHO
    860 000 zł
    36.3 m² · 23 718 zł/m²+11%
    ul. Żupnicza, Praga-Południe
    13 м от объявления
  • Посмотреть всев каталоге, с теми же фильтрами

Подборка объявлений в радиусе 1 km с похожей площадью и ценой. Это asking-цена (за сколько продавец хочет продать), а не реальная сделка - обычно торгуются −3…−8%.

История объявлений в этом и соседних домах

Исчезновение объявления не означает продажу - его могли снять или выставить заново.

Следи за похожими объявлениями

Похоже на это: Warszawa · Praga-Południe · 2 комн. · 740 000-1 010 000 zł

  • Новые объявления сразу после публикации
  • Короткий AI-разбор каждой новой квартиры
  • Сигналы о снижении цены

Нужна помощь с кредитом?

Независимый кредитный партнёр бесплатно сравнит предложения банков и поможет с заявкой.

+48

Без обязательств · контакт передаём партнёру

Полезно знать

Скрытые расходы при покупке квартиры в Польше — сколько вы реально заплатите сверх цены из объявления

12 мин чтения