Narożne | funkcjonalny rozkład pomieszczeń | loggia | Sady Żoliborskie

1 990 000 zł28 348 zł/m²

Платёж ~10 160 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 24 730 zł/m² · это объявление на 15% дороже

70.2 m²площадь
3комнаты
5этаж
2016год постройки
Висит 1 деньопубликовано 13 октября 2026 г.
Żoliborz · ul. Przasnyskaадрес

Открыть на Otodom·Разбор от 14 октября 2026 г.

Сравнить

Заселение с 15.10.2026

Агентство «Eastate Agency» · комиссию с покупателя не берёт (так написано в 18 его объявлениях)

Сводка

Цена завышена

7.5

Локация7.1

Здание8.1

Состояние7.7

Полностью меблированная квартира рядом с транспортом и зеленью, но с переплатой и стройкой рядом

+Плюсы

+Квартира готова к заселению без затрат на ремонт и мебель.
+В квартире современная мебель и техника: диван, столы, стулья, кровати, шкафы, встроенная духовка, холодильник и телевизор.
+Рядом проходят 7 автобусных и 7 трамвайных маршрутов.
+Тихое и зелёное окружение далеко от шумных улиц и трасс.
+Здание построено в 2016 году и современное.
+Поблизости находятся 4 парка и сквера.

−Минусы

−Цена на 14,6% выше медианы похожих сделок, что указывает на переплату.
−В 40 метрах от дома идет строительство многоэтажного здания, что принесёт шум и неудобства.
−До станции метро Marymont 1317 метров, что занимает более 16 минут пешком.

•Нейтрально

•Ориентир цены для торга составляет 24 730 zł за м², что примерно 1 736 046 zł за квартиру.

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Вывод

Квартира готова к заселению с современной мебелью и техникой без дополнительных вложений. Рядом много транспорта и зелёные зоны, что значительно повышает комфорт проживания. Однако цена выше рынка на 14,6%, а рядом идет стройка высотного дома, что создаст шум и неудобства. До метро Marymont идти 1317 м, что занимает более 16 минут пешком. Рекомендуется проверить статус стройки и возможность торга перед просмотром.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

Разбор на mieszk.pl готов

Почему можно сбивать цену

Цена на +15% выше медианы рынка - есть чем аргументировать
сильный довод

Из объявления

Полная собственность

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Что в квартире

Балкон / терраса

балкон 5.7 m²

в объявлении и описании

Парковка

гараж / парковочное место · тип не подтверждён

в объявлении

Кладовка / подвал

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кондиционер

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кухня

кухня-ниша

из описания

Окна

север, запад

из описания

Остальные удобства (3)

Безопасность

видеонаблюдениедомофон / видеодомофон

Отопление

центральное

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Планировка
В квартире 3 комнаты, есть ванная, туалет и хозяйственное помещение
Планировка
Возможность перепланировки: сделать прачечную или дополнительный туалет
Окна/вид
Квартира угловая, окна выходят на север и запад
Состояние
Деревянные оконные рамы
Планировка
Общая площадь квартиры 70,2 м², включая лоджию 5,67 м²
Дом
Дом введён в эксплуатацию в 2016 году, квартира на 5 этаже
Коммуналка
Ежемесячный коммунальный платеж 970 злотых
Условия продажи
Квартира в отдельной собственности (odrębna własność)

Описание

Предлагается к продаже трёхкомнатная квартира общей площадью 70,2 м², расположенная на улице Przasnyska в районе Żoliborz. Квартира находится на пятом этаже жилого дома. Здание введено в эксплуатацию…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Продавец

агентство

Eastate Agency

не менее 206 активных объявлений в 67 городах

Комиссия с покупателя: не берёт - так написано в 18 из 206 активных объявлений агентства. Уточни у агента.

Отличия от рынка - что учесть в торге

22% объявлений уходят со снижением цены - по рынку 11%
10% объявлений дублируют одну и ту же квартиру - у большинства агентств такого нет

"По рынку" - медиана по остальным агентствам в нашей базе. Статистика на основе объявлений, собранных mieszk.pl. Это не оценка качества услуг.

Здание

8.1/ 10

Год

2016

Тип

апартаменты

Этаж

5 / 6

Окна

деревянные

Лифт

да

Что повлияло на оценку

Современный дом
Видеонаблюдение

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

421 600 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

2 013 600 zł

+23 600 zł (+1,2%) сверх цены объявления

Всего в месяц

≈ 10 370 zł

платёж 9400 zł + чинш ~970 zł

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос398 000 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW4700 zł
Ипотечный акт у нотариуса2300 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка16 600 zł

Агентство берёт комиссию с покупателя40 000 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас421 600 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 09.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

выше рынка

4.0/ 10

Возможная переплата254 000 zł+15%

Справедливая цена ≈ 1 736 000 zł

Это объявление

28 348 zł/m²

1 990 000 zł

Медиана из 10 похожих сделок

24 730 zł/m²+15%

Медиана района

23 634 zł/m²+20%

≈ 1 659 000 zł

28 348 zł/m²

1 990 000 zł

21 021 zł/m²

1 475 639 zł

28 439 zł/m²

1 996 453 zł

Похожие сделки· 10

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

21 393 zł/m²-25%08.01.2026
ulica Przasnyska 7
67.8 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 2014 г.
21 393 zł/m²-25%ulica Przasnyska 7116 м67.8 m²· 33201408.01.2026
28 181 zł/m²-1%12.01.2026
ulica Przasnyska 4
73.1 m² · 4 комнаты · 7 этаж · 2015 г.
28 181 zł/m²-1%ulica Przasnyska 4138 м73.1 m²· 47201512.01.2026
25 333 zł/m²-11%14.01.2026
ulica Przasnyska 9
75 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 2017 г.
25 333 zł/m²-11%ulica Przasnyska 9139 м75 m²· 32201714.01.2026
24 913 zł/m²-12%14.01.2026
ulica Przasnyska 9
75.1 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 2017 г.
24 913 zł/m²-12%ulica Przasnyska 9139 м75.1 m²· 32201714.01.2026
23 987 zł/m²-15%17.12.2025
ulica Przasnyska 9
73.8 m² · 3 комнаты · parter этаж · 2016 г.
23 987 zł/m²-15%ulica Przasnyska 9139 м73.8 m²· 3parter201617.12.2025

Сделки рядом· 27

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

8734 zł/m²-69%25.11.2025
ulica Ludwika Rydygiera 19
70.8 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 2014 г.
8734 zł/m²-69%ulica Ludwika Rydygiera 19206 м70.8 m²· 32201425.11.2025
21 390 zł/m²-25%09.02.2026
ulica Anny German 7
78.4 m² · 3 комнаты · 1 этаж · 2025 г.
21 390 zł/m²-25%ulica Anny German 7221 м78.4 m²· 31202509.02.2026
21 196 zł/m²-25%29.12.2025
ulica Anny German 7
60.7 m² · 3 комнаты · parter этаж · 2025 г.
21 196 zł/m²-25%ulica Anny German 7221 м60.7 m²· 3parter202529.12.2025
23 538 zł/m²-17%29.12.2025
ulica Anny German 7
78.3 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 2025 г.
23 538 zł/m²-17%ulica Anny German 7221 м78.3 m²· 33202529.12.2025
24 247 zł/m²-14%14.01.2026
ulica Ludwika Rydygiera 15
74.5 m² · 4 комнаты · 2 этаж · 2010 г.
24 247 zł/m²-14%ulica Ludwika Rydygiera 15235 м74.5 m²· 42201014.01.2026

Динамика цен - Żoliborz

3-комн.

Явного тренда нет: помесячная медиана колеблется сильнее, чем меняются сами цены.

Медиана сделок

21 086 zł/m²

Разброс p25–p75

16 277-24 800

Помесячная медиана сделок RCN по 3-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - февраль 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

Доходность аренды (оценка)

8 объявлений аренды · в радиусе 2 км

Оценка ставки аренды

~5641 zł /мес.5626 zł-6318 zł

Валовая (цена объявления)

3,4%

Валовая (наша оценка)

3,9%

Чистая

2,7%

после простоя, налога и резерва на ремонт

Срок окупаемости

29,4 лет

Аренда покрывает платёж

55,6%

при 20% взноса, 25 лет, ставка 5,9%

Денежный возврат

-2,7%

годовой поток после платежа / вложенный капитал

Как считаем чистую?

Аренда за год (12 мес.)67 692 zł
Простой 1 мес.−5641 zł
Налог 8,5%−5274 zł
Резерв на ремонт−2821 zł
Чистыми за год53 956 zł

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

7.1/ 10

До центра4.5/10

Умеренное время до центра.

Повседневная жизнь10.0/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи8.5/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень7.4/10

Много зелени, спокойное место.

Транспорт и дорога

M1Marymont1.3 км
M1Plac Wilsona1.4 км
M1Dworzec Gdański1.6 км

Warszawa Powązki456 м
456 м
Warszawa Gdańska1.5 км
1.5 км
Sady Żoliborskie469 м
16192228+1
469 м
Plac Grunwaldzki572 м
16171922+3
572 м
Rydygiera150 м
221
150 м
Anny German218 м
221
218 м

Инфраструктура поблизости

Магазины16Аптеки1Парки и скверы4Детсады18Спортзалы и фитнес-клубы16

Магазины16

Biedronka195 м
Aldi325 м
Carrefour Market427 м

Аптеки1

Hibiskus413 м

Парки и скверы4

Skwer Aleksandry Piłsudskiej407 м
Skwer Lane'a Kirklanda464 м
Skwer Kaliny519 м

Детсады18

Przedszkole nr 446134 м
Żłobek TYGRYSEK135 м
Kangurek Hop242 м

Спортзалы и фитнес-клубы16

Pani od Pilatesu179 м
Joga Żoliborz joga-joga.pl195 м
Zdrofit246 м

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

55–60 dBВоздух: очень хорошийПлатная зона (SPPN)

Карта шума

55–60 dB Lden

ночью 50 dB

Источник: Mapa akustyczna m.st. Warszawy 2022 (hałas drogowy)

Воздух

очень хороший

станция «Warszawa, IMGW», 2.4 км

Источник: GIOŚ

Риск затопления

вне закартированных зон

Источник: Карты зон затопления (ISOK)

Парковка

Платная зона (SPPN)

Источник: Strefa Płatnego Parkowania (ZDM Warszawa)

Что построят рядом

реестр GUNB (RWDZ)

2 стройки в реестре рядом2

Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną
разрешение на строительство · июль 2024 г. · проверить в реестре ↗
~40 м
Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, dwukondygnacyjnym garazem podziemnym, niezbędnymi urządzeniami infrastruktury techn…
разрешение на строительство · март 2024 г. · проверить в реестре ↗
~200 м

Разрешение не гарантирует, что стройка начнётся; отсутствие записей не значит, что рядом ничего не построят.

Состояние

7.7/ 10

по 15 фото

Современная, хорошо освещённая квартира с качественной нейтральной отделкой, гостиной с кухонной зоной, двумя спальнями и двумя санузлами. Вид городской и частично озеленённый, но без выдающейся панорамы.

Свежий стандартНейтральная современная отделка, матовые серо-белые фасады кухни, светлый деревянный пол и лаконичная мебель.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На плане и фотографиях виден отдельный туалет помимо ванной комнаты, что добавляет практичности для семьи и гостей.

На плане обозначено отдельное помещение площадью 1,57 м² рядом с санузлами; его фактическое оснащение и возможность полноценного использования стоит подтвердить на осмотре.

Ремонт8 / 10

Освещённость7 / 10

Планировка8 / 10

Окна и вид6 / 10

Мебель8 / 10

Свежая современная отделка: ровные светлые стены, аккуратные потолки, чистая плитка и хорошо сохранённый деревянный пол без заметных дефектов.

Большие окна и светлые поверхности обеспечивают хорошее естественное освещение; в жилых комнатах есть полноценные оконные проёмы и выход на лоджию.

Планировка рациональная: просторная гостиная с кухонной зоной, две отдельные спальни, ванная, отдельный WC и хозяйственное помещение. Коридор присутствует, но не выглядит избыточно длинным.

Современные деревянные окна в хорошем состоянии; вид преимущественно на соседние жилые корпуса и озеленённый двор, без панорамного или полностью открытого горизонта.

Квартира полностью меблирована: угловой серый диван, журнальный и обеденный столы, стулья, кровати, шкафы, кухонный гарнитур со встроенной духовкой, холодильником и телевизор. Мебель современная, аккуратная, без заметного износа.