Muranów 2 niezależne pokoje

680 000 zł16 953 zł/m²

Платёж ~3472 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 16 262 zł/m² · это объявление на 4% дороже

40.1 m²площадь
2комнаты
2этаж
1955год постройки
Висит 2 дняопубликовано 5 октября 2026 г.
Śródmieście · Nowolipkiадрес

Открыть на Gratka·Разбор от 7 октября 2026 г.

Сравнить

Агентство «Akces Nieruchomości S.C.» · обычно +2% комиссия ≈ 14 000 zł

Сводка

Стоит рассмотреть

6.3

Локация8.7

Здание3.0

Состояние6.1

Квартира полностью меблирована, но здание 1955 г. без упоминаний модернизации

+Плюсы

+Готова к заселению (под ключ): без скрытых затрат на ремонт или мебель
+Квартира полностью меблирована — можно сразу заселяться (В квартире есть диван, два красных кресла, шкафы, тумба, кухонный гарнитур, холодильник, плита и обеденный стол. Мебель в основном старая и разнотипная; покупателю, вероятно, придется заменить кресла, диван и часть шкафов.)
+До центра около 19 мин — быстро для Warszawa
+Много транспорта рядом: 8 автобусных и 10 трамвайных маршрутов
+Парков и скверов рядом: 6
+Есть отдельная кладовая в подвале — место для велосипеда, лыж, сезонных вещей

−Минусы

−Здание 1955 г. без упоминаний модернизации — возможны скрытые расходы на ремонт систем
−Персонального парковочного места нет
−Агентство — обычно +1-3% комиссии (≈14 000 zł) сверх цены, уточняйте

•Нейтрально

•Цена примерно по рынку
•Метро Ratusz Arsenał в 994м — около 12 мин пешком

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Изменить профиль

Что делать дальше

Из объявления

Сигналы по объявлению

Координаты приблизительные
Портал скрывает точный адрес - на карте показан район, а не здание. Уточните у продавца до просмотра.
Это же объявление на других порталах
Скорее всего, одна и та же квартира выставлена на нескольких сайтах. Сравните цену и детали - иногда отличаются.
- Morizon680 000 zł

Полная собственность

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Что в квартире

Балкон / терраса

скорее нет

с плана

Парковка

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кладовка / подвал

есть

в объявлении и описании

Кондиционер

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кухня

отдельная

из описания

Окна

запад

из описания

Оснащение

мебель
интернет

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Планировка
Два независимых комнаты (16 и 8 м²), кухня с окном 8 м², ванная с душем и туалетом 3,5 м²
Состояние
Квартира в хорошем состоянии, готова к проживанию
Окна/вид
Окна ПВХ, вид на другие здания, квартира солнечная, западная сторона
Дом
Здание в стиле соцреализма, построено в 1955 году, утепленное, без лифта
Дом
Центральное отопление, городской водопровод, газ есть
Коммуналка
Включено в коммуналку: отопление, вода; по счетчикам: мусор, газ, электричество, вода
Что остаётся
В квартире есть интернет
Дом
Под зданием нет проблем с парковкой, рядом есть детская площадка
Планировка
Квартира одноуровневая, расположена в середине этажа, планировка с одной стороны
Что остаётся
Есть подвальное помещение (коморка) площадью 7 м²

Описание

Nowolipki. Две отдельные комнаты (16 м² и 8 м²) с кухней с окном (8 м²), ванная с душем и туалетом вместе (3,5 м²). Квартира очень светлая — западная сторона, готова к заселению. РАСПОЛОЖЕНИЕ:…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Продавец

агентство

Akces Nieruchomości S.C.

не менее 9 активных объявлений в 1 городе

Отличия от рынка - что учесть в торге

объявления висят на портале по 44 дня - по рынку 30
100% объявлений без точного адреса - по рынку 40%

"По рынку" - медиана по остальным агентствам в нашей базе. Статистика на основе объявлений, собранных mieszk.pl. Это не оценка качества услуг.

История квартиры

В продаже 1 деньс 06 окт. 2026 г.недавно выставлено

2 объявленияGratka · Morizonактивных: 2

06 окт.MorizonНовое объявление680 000 zł

05 окт.GratkaВыставлено680 000 zł

Считается с первого обнаружения объявления по всем порталам. Снятие с портала не означает продажу.

Здание

3.0/ 10

Год

1955

Тип

—

Материал стен

кирпич

Этаж

2 / 4

Окна

пластиковые

Лифт

-

Что повлияло на оценку

Послевоенный дом (PRL)

Планировка по плану

Считано с плана в объявлении

Кухня8 m²
Спальня7.2 m²
Гостиная16.2 m²
Санузел3.5 m²
Прихожая5.5 m²

Всего 40.4 m²

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

160 100 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

704 100 zł

+24 100 zł (+3,5%) сверх цены объявления

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос136 000 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW2700 zł
Ипотечный акт у нотариуса1300 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка6100 zł

Агентство берёт комиссию с покупателя14 000 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас160 100 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 09.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

по рынку

6.0/ 10

Возможная переплата28 000 zł+4%

Справедливая цена ≈ 652 000 zł

Это объявление

16 953 zł/m²

680 000 zł

Медиана из 10 похожих сделок

16 262 zł/m²+4%

Медиана района

20 748 zł/m²-18%

≈ 832 000 zł

⚠️ Точного номера здания нет, и окно эпохи пришлось расширить (мало сделок в ±10–15 лет от листинга) - оценка медианы ориентировочная, уточняйте дом-аналог при просмотре.

16 953 zł/m²

680 000 zł

13 823 zł/m²

554 428 zł

20 805 zł/m²

834 489 zł

Похожие сделки· 10

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

16 330 zł/m²-4%19.11.2025
ulica Nowolipie 29B
41.0 m² · 3 комнаты · 1 этаж · 1950 г.
16 330 zł/m²-4%ulica Nowolipie 29B286 м41.0 m²· 31195019.11.2025
20 805 zł/m²+23%23.03.2026
ulica Nowolipki 12
36.5 m² · 2 комнаты · 6 этаж · 1954 г.
20 805 zł/m²+23%ulica Nowolipki 12323 м36.5 m²· 26195423.03.2026
17 993 zł/m²+6%19.02.2026
ulica Nowolipki 12
35.2 m² · 2 комнаты · 6 этаж · 1954 г.
17 993 zł/m²+6%ulica Nowolipki 12323 м35.2 m²· 26195419.02.2026
15 776 zł/m²-7%11.02.2026
ulica Nowolipki 12
35.2 m² · 2 комнаты · parter этаж · 1954 г.
15 776 zł/m²-7%ulica Nowolipki 12323 м35.2 m²· 2parter195411.02.2026
15 395 zł/m²-9%09.03.2026
ulica Nowolipki 12A
38 m² · 2 комнаты · parter этаж · 1951 г.
15 395 zł/m²-9%ulica Nowolipki 12A341 м38 m²· 2parter195109.03.2026

Сделки рядом· 30

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

17 935 zł/m²+6%11.11.2025
ulica Pawia 36
43.5 m² · 4 комнаты · 2 этаж · 1962 г.
17 935 zł/m²+6%ulica Pawia 36385 м43.5 m²· 42196211.11.2025
18 743 zł/m²+11%12.01.2026
ulica Mordechaja Anielewicza 24A
37.1 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 1964 г.
18 743 zł/m²+11%ulica Mordechaja Anielewicza 24A409 м37.1 m²· 33196412.01.2026
19 594 zł/m²+16%11.01.2026
ulica Mordechaja Anielewicza 37
35.5 m² · 3 комнаты · 6 этаж · 1964 г.
19 594 zł/m²+16%ulica Mordechaja Anielewicza 37441 м35.5 m²· 36196411.01.2026
15 789 zł/m²-7%15.12.2025
Aleja „Solidarności” 96
38 m² · 3 комнаты · 7 этаж · 1968 г.
15 789 zł/m²-7%Aleja „Solidarności” 96449 м38 m²· 37196815.12.2025
18 705 zł/m²+10%19.11.2025
ulica Karmelicka 12
44 m² · 3 комнаты · 1 этаж · 1951 г.
18 705 zł/m²+10%ulica Karmelicka 12502 м44 m²· 31195119.11.2025

Динамика цен - Śródmieście

2-комн.

Явного тренда нет: помесячная медиана колеблется сильнее, чем меняются сами цены.

Медиана сделок

20 514 zł/m²

Разброс p25–p75

18 193-25 204

Помесячная медиана сделок RCN по 2-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - март 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

Доходность аренды (оценка)

24 объявления аренды · в радиусе 1 км

Оценка ставки аренды

~3362 zł /мес.2925 zł-3694 zł

Валовая (цена объявления)

5,9%

Валовая (наша оценка)

6,2%

Чистая

4,7%

после простоя, налога и резерва на ремонт

Срок окупаемости

16,9 лет

Аренда покрывает платёж

97,2%

при 20% взноса, 25 лет, ставка 5,9%

Денежный возврат

-1,1%

годовой поток после платежа / вложенный капитал

Как считаем чистую?

Аренда за год (12 мес.)40 344 zł
Простой 1 мес.−3362 zł
Налог 8,5%−3143 zł
Резерв на ремонт−1681 zł
Чистыми за год32 158 zł

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

8.7/ 10

До центра9.5/10

Быстрая дорога до центра на общественном транспорте.

Повседневная жизнь9.5/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи8.5/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень6.3/10

Зелени рядом достаточно, но повышенный уровень шума.

Транспорт и дорога

M1Ratusz Arsenał994 м
M2Rondo ONZ1.4 км

Nowolipki274 м
171933
274 м
Anielewicza389 м
171933
389 м
Nowolipie36 м
107157
36 м
Nowolipki207 м
107
207 м

Дорога до центра Варшавы

19 мин

1 мин102 м

4 минАвтобус 107

2 мин156 м

3 минМетро M1

5 мин377 м

Инфраструктура поблизости

Магазины15Аптеки6Парки и скверы6Детсады15Спортзалы и фитнес-клубы6

Магазины15

Kwiryna352 м
Biedronka513 м
Top Market605 м

Аптеки6

Farm-Jed146 м
Ziko Apteka248 м
Beata350 м

Парки и скверы6

Skwer Józefa Rotblata94 м
Skwer Racheli Auerbach191 м
Skwer gen. Jana Jura-Gorzechowskiego195 м

Детсады15

Przedszkole nr 127147 м
Przedszkole nr 118 z Oddziałami Integracyjnymi292 м
Przedszkole nr 124293 м

Спортзалы и фитнес-клубы6

KSW Cross Fight Gym116 м
Fiore582 м
Dar672 м

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

60–65 dBAleja Jana Pawła II · 252 мВоздух: хорошийПлатная зона (SPPN)

Карта шума

60–65 dB Lden

ночью 50–55 dB

Источник: Mapa akustyczna m.st. Warszawy 2022 (hałas drogowy)

Улица с потоком

Aleja Jana Pawła II · 252 м

Источник: OpenStreetMap

Воздух

хороший

PM2.5 14 µg/m³ · станция «Warszawa, Al. Solidarności», 0.8 км

Источник: GIOŚ

Риск затопления

вне закартированных зон

Источник: Карты зон затопления (ISOK)

Парковка

Платная зона (SPPN)

Источник: Strefa Płatnego Parkowania (ZDM Warszawa)

Состояние

6.1/ 10

по 12 фото

Квартира в хорошем, пригодном для проживания состоянии: светлые комнаты, отдельная кухня и рациональная планировка. Основной компромисс — вид на плотную городскую застройку и устаревшая разнотипная мебель, которую покупатель, вероятно, будет менять.

Свежий стандартНейтральная белая отделка, светлый ламинат и простой современный кухонный гарнитур без выраженной стилистики.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На кухне видна отдельно стоящая газовая плита устаревшего типа; стоит проверить ее техническое состояние, вентиляцию и актуальность подключения.

Ремонт7 / 10

Освещённость7 / 10

Планировка7 / 10

Окна и вид6 / 10

Мебель4 / 10

Стены и потолки ровные, без заметных повреждений; полы покрыты аккуратным ламинатом, окна и двери в хорошем состоянии. Отделка добротная, но кухня и часть сантехники выглядят стандартными и не премиальными.

Комнаты имеют крупные окна, светлые стены и хорошее естественное освещение; в жилых комнатах заметен прямой солнечный свет.

План предусматривает две отдельные комнаты, отдельную кухню с окном и компактный холл; схема логичная, хотя коридор занимает заметную площадь.

Установлены современные пластиковые окна, но вид преимущественно во внутренний двор с соседними зданиями и деревьями; полностью открытого горизонта нет.

В квартире есть диван, два красных кресла, шкафы, тумба, кухонный гарнитур, холодильник, плита и обеденный стол. Мебель в основном старая и разнотипная; покупателю, вероятно, придется заменить кресла, диван и часть шкафов.