3 pokoje na Żoliborzu !

1 500 000 zł23 364 zł/m²

Платёж ~7658 zł/мес. при 20% взносепосчитать →

Медиана сделок 23 987 zł/m² · это объявление на 3% дешевле

64.2 m²площадь
3комнаты
партерэтаж
2019год постройки
Висит 15 днейсмотреть историю
Żoliborz · Zygmunta Hübneraадрес

Открыть на Otodom·Разбор от 23 октября 2026 г.

Сравнить

Заселение сразу

Агентство «Royalton Premium Real Estate» · комиссию с покупателя не берёт (так написано в 161 его объявлении)

Сводка

Стоит рассмотреть

7.9

Локация8.0

Здание7.6

Состояние7.9

Квартира готова к заселению с полной мебелью и хорошей транспортной доступностью, но партер и близкая стройка снижают комфорт.

+Плюсы

+Готова к заселению (под ключ): без скрытых затрат на ремонт или мебель
+Квартира полностью меблирована — можно сразу заселяться (Квартира меблирована аккуратным современным диваном, круглым обеденным столом со стульями, кухонным гарнитуром со встроенной варочной панелью, духовкой, вытяжкой и холодильником; в спальне есть встроенный шкаф. Мебель выглядит ухоженной и готовой к использованию.)
+Много транспорта рядом: 5 автобусных и 5 трамвайных маршрутов
+Тихо и зелено вокруг — вдали от трасс и шумных улиц
+Современное здание 2019 года
+Супермаркет в шаговой доступности, магазинов рядом: 17

−Минусы

−До метро Marymont 1532м — пешком далеко, только наземным транспортом
−Партер — окна выходят на тротуар, ниже приватность и выше риск взлома; рынок обычно даёт дисконт 5-10% к этажам выше
−Парковочное место не входит в цену — можно докупить за 55 000 zł (по желанию); вместе с ним квартира обойдётся в 1 555 000 zł
−Стройка в ~200 м: выдано разрешение на строительство многоэтажки — вероятны годы площадки под окнами

•Нейтрально

•Цена примерно по рынку
•Парков и скверов рядом: 3

Насколько вам подходит

Профиль покупателя не заполнен — поэтому сравнивать эту квартиру пока не с чем. Четыре вопроса, и в этом блоке появится чек-лист: что подходит именно вам, а что нет.

Заполнить профиль

Вывод

Квартира в современном доме 2019 года со свежим ремонтом и ухоженной мебелью, что позволяет заехать сразу без затрат. Рядом есть 5 автобусных и 5 трамвайных маршрутов, а также 17 магазинов и супермаркет на шаговой доступности. Минусами являются удалённость до метро Marymont — 1532 м, расположение на первом этаже с окнами на тротуар и стройка примерно в 200 м с вероятностью длительного шума. Перед осмотром стоит уточнить условия парковки и срок окончания строительства рядом.

Оценка соответствия считается по вашему профилю и фактам этого разбора. Это информационный инструмент, не консультация.

Сгенерировано AIИзменить профиль

Что делать дальше

Разбор на mieszk.pl готов

Из объявления

Сигналы по объявлению

Те же фото в 1 другом объявлении
Перепост или копия - почти наверняка одна квартира. Проверьте, активно ли «оригинальное» объявление и какая там цена.
- 1 500 000 zł
Идентичный текст в 1 другом объявлении
Описание скопировано один-в-один. Бывает у того же агента, бывает у мошенников - проверьте фото и контакты.
- 1 500 000 zł

Полная собственность

Стандартный режим - без юридических ограничений на ипотеку и продажу.

Что в квартире

Балкон / терраса

балкон + терраса + палисадник 45 m²

в объявлении и описании

Парковка

гараж · подземный

за доплату +55 000 zł

из описания

Кладовка / подвал

есть

за доплату +30 000 zł

из описания

Кондиционер

не упомянуто

не упомянуто ≠ нет

Кухня

кухня-ниша

с плана

Окна

юг, юго-запад

с плана

Выше стандартаохрана 24 ч

«в объявлении» - отмечено продавцом в форме портала · «из описания» - найдено ИИ в тексте объявления · «с плана» и «на фото» - ИИ увидел на плане или снимках · «не упомянуто» не значит, что этого нет · «скорее нет» - на полном плане квартиры этого не нарисовано

Ключевые детали

Дом
Новостройка 2019 года с лифтом, охраной и видеонаблюдением
Планировка
3 комнаты, 2 ванные комнаты, площадь 64,18 м²
Планировка
Квартира на первом этаже с частным садом 45 м² и террасой
Что остаётся
Квартира полностью меблирована и готова к проживанию без дополнительных затрат
Условия продажи
Кладовая оплачивается отдельно — 30 000 злотых
Условия продажи
Место в подземном гараже оплачивается отдельно — 55 000 злотых
Коммуналка
Ежемесячный коммунальный платеж 1350 злотых
Условия продажи
Доступна для заселения сразу после покупки
Нюанс
Объявление не является офертой согласно статье 66¹ Гражданского кодекса Польши

Описание

Продаётся комфортная 3-комнатная квартира площадью 64,18 м², расположенная на ul. Hübnera в варшавском районе Żoliborz, в современном жилом комплексе 2019 года постройки. Квартира находится на…

Автоперевод с польского. Возможны неточности.

Продавец

агентство

Royalton Premium Real Estate4,6296 отзывов

Лицензия посредника № 19837 проверить в реестре PFRN ↗

данные: Google · Оценку в Google агентства часто накручивают - как ориентир, не гарантия качества.

не менее 165 активных объявлений в 10 городах

Комиссия с покупателя: не берёт - так написано в 161 из 165 активных объявлений агентства. Уточни у агента.

Отличия от рынка

7% объявлений дублируют одну и ту же квартиру - у большинства агентств такого нет

"По рынку" - медиана по остальным агентствам в нашей базе. Статистика на основе объявлений, собранных mieszk.pl. Это не оценка качества услуг.

История квартиры

В продаже 15 днейс 08 окт. 2026 г.

5 объявленийOtodomактивных: 2

22 окт.OtodomОбъявление снято—

22 окт.OtodomВыставлено1 500 000 zł

19 окт.OtodomОбъявление снято—

19 окт.OtodomНовое объявление1 500 000 zł

17 окт.OtodomНовое объявление1 500 000 zł

13 окт.OtodomНовое объявление1 500 000 zł

08 окт.OtodomНовое объявление1 500 000 zł

Считается с первого обнаружения объявления по всем порталам. Снятие с портала не означает продажу.

Здание

7.6/ 10

Год

2019

Тип

—

Этаж

parter / 10

Лифт

да

Что повлияло на оценку

Современный дом
Видеонаблюдение
Низкий этаж

Планировка по плану

Считано с плана в объявлении

Гостиная19.9 m²
Спальня11.9 m²
Спальня11.9 m²
Санузел5.5 m²
Туалет1.7 m²
Прихожая11.5 m²
Сад51 m²
Терраса6 m²

Всего 64.2 m²

Стоимость покупки

Посмотри, сколько нужно сейчас и какой будет платёж, если берёшь ипотеку.

Нужно сейчас

318 700 zł

первый взнос + расходы на сделку

Полная стоимость покупки

1 518 700 zł

+18 700 zł (+1,2%) сверх цены объявления

Всего в месяц

≈ 8421 zł

платёж 7071 zł + чинш ~1350 zł

Ипотечный калькулятор

Первый взнос20%

zł

Срок

лет

фиксированная или плавающая — в чём отличие?

Что платишь сейчас

Первый взнос300 000 zł
PCC 2%освобождён (первое жильё)
Нотариус + запись в KW4100 zł
Ипотечный акт у нотариуса2000 zł
Банк: комиссия ~1% + оценка12 600 zł

Нужна кладовая30 000 zł
Нужен гараж / парковка55 000 zł
Агентство берёт комиссию с покупателя30 000 zł

Это моё первое жильёПокупка первой собственной квартиры на вторичном рынке - освобождение от PCC 2% (с 31.08.2023)

Итого нужно сейчас318 700 zł

Ставки банков по кредиту

Данные: Notus

ставкаПлатёж

Маржи банков ориентировочные - это не оферта.

Оценка по эвристике KNF (DTI ≤ 40% нетто, LTV ≤ 80%) и нотариальной таксе. Точные суммы уточни у нотариуса и в банке.

Ориентировочные данные на 10.2026. Часть предложений требует доп. продуктов (счёт, страховка). Реальная ставка зависит от дохода, кредитной истории (BIK) и LTV.

Цена

по рынку

8.0/ 10

Это объявление

23 364 zł/m²

1 500 000 zł

Медиана из 10 похожих сделок

23 987 zł/m²-3%

Медиана района

23 634 zł/m²-1%

≈ 1 517 000 zł

⚠️ В узком окне эпохи (±10–15 лет) набралось мало сделок - пришлось расширить до ±20–30. В выборку попали соседние более старые/новые дома, медиана ориентировочная.

23 364 zł/m²

1 500 000 zł

15 188 zł/m²

975 070 zł

28 181 zł/m²

1 809 220 zł

Похожие сделки· 10

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

22 656 zł/m²-3%02.12.2025
ulica Zygmunta Hübnera 1
36.9 m² · 2 комнаты · 1 этаж
22 656 zł/m²-3%ulica Zygmunta Hübnera 116 м36.9 m²· 21—02.12.2025
25 862 zł/m²+11%13.11.2025
ulica Zygmunta Hübnera 2
58 m² · 3 комнаты · 1 этаж · 2019 г.
25 862 zł/m²+11%ulica Zygmunta Hübnera 241 м58 m²· 31201913.11.2025
24 867 zł/m²+6%11.01.2026
ulica Zygmunta Hübnera 2
58.3 m² · 3 комнаты · 1 этаж · 2015 г.
24 867 zł/m²+6%ulica Zygmunta Hübnera 2116 м58.3 m²· 31201511.01.2026
28 181 zł/m²+21%12.01.2026
ulica Przasnyska 4
73.1 m² · 4 комнаты · 7 этаж · 2015 г.
28 181 zł/m²+21%ulica Przasnyska 4167 м73.1 m²· 47201512.01.2026
21 393 zł/m²-8%08.01.2026
ulica Przasnyska 7
67.8 m² · 3 комнаты · 3 этаж · 2014 г.
21 393 zł/m²-8%ulica Przasnyska 7170 м67.8 m²· 33201408.01.2026

Сделки рядом· 22

Цена/м²Адресм² · комнЭт.ГодДата

8734 zł/m²-63%25.11.2025
ulica Ludwika Rydygiera 19
70.8 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 2014 г.
8734 zł/m²-63%ulica Ludwika Rydygiera 19273 м70.8 m²· 32201425.11.2025
11 022 zł/m²-53%29.10.2025
ulica Zygmunta Krasińskiego 63
68.5 m² · 3 комнаты · 4 этаж · 2018 г.
11 022 zł/m²-53%ulica Zygmunta Krasińskiego 63341 м68.5 m²· 34201829.10.2025
22 682 zł/m²-3%27.11.2025
ulica Kaliny Jędrusik 4
54.7 m² · 3 комнаты · parter этаж · 2016 г.
22 682 zł/m²-3%ulica Kaliny Jędrusik 4348 м54.7 m²· 3parter201627.11.2025
24 265 zł/m²+4%31.10.2025
ulica Kaliny Jędrusik 4
54.4 m² · 3 комнаты · 2 этаж · 2016 г.
24 265 zł/m²+4%ulica Kaliny Jędrusik 4348 м54.4 m²· 32201631.10.2025
22 961 zł/m²-2%30.01.2026
ulica Kaliny Jędrusik 4B
62.3 m² · 3 комнаты · 5 этаж · 2016 г.
22 961 zł/m²-2%ulica Kaliny Jędrusik 4B464 м62.3 m²· 35201630.01.2026

Динамика цен - Żoliborz

3-комн.

Явного тренда нет: помесячная медиана колеблется сильнее, чем меняются сами цены.

Медиана сделок

20 959 zł/m²

Разброс p25–p75

16 277-24 728

Помесячная медиана сделок RCN по 3-комнатным квартирам в районе.

Последняя точка - февраль 2026 г.: в более свежих месяцах слишком мало сделок этого среза для надёжной медианы, тренд может отставать от рынка.

Полный обзор цен района →

Доходность аренды (оценка)

9 объявлений аренды · в радиусе 1 км

Оценка ставки аренды

~5262 zł /мес.5090 zł-6191 zł

Валовая (цена объявления)

4,2%

Валовая (наша оценка)

4,1%

Чистая

3,4%

после простоя, налога и резерва на ремонт

Срок окупаемости

23,8 лет

Аренда покрывает платёж

68,6%

при 20% взноса, 25 лет, ставка 5,9%

Денежный возврат

-2,2%

годовой поток после платежа / вложенный капитал

Как считаем чистую?

Аренда за год (12 мес.)63 144 zł
Простой 1 мес.−5262 zł
Налог 8,5%−4920 zł
Резерв на ремонт−2631 zł
Чистыми за год50 331 zł

Оценка по объявлениям аренды поблизости (запрашиваемые ставки). Это не инвестиционная рекомендация.

Локация

8.0/ 10

До центра6.5/10

Быстрая дорога до центра на общественном транспорте.

Повседневная жизнь10.0/10

Магазины, аптеки и услуги в двух шагах.

Для семьи8.5/10

Школы и детсады в удобной доступности.

Тишина и зелень8.2/10

Много зелени, спокойное место.

Транспорт и дорога

M1Marymont1.5 км
M1Plac Wilsona1.6 км
M1Dworzec Gdański1.8 км

Warszawa Powązki336 м
336 м
Warszawa Koło1.5 км
1.5 км
Sady Żoliborskie726 м
16192228+1
726 м
Rydygiera92 м
221
92 м
Plac Niemena120 м
103180221
120 м

Дорога до центра Варшавы

26 мин

3 мин220 м

5 минАвтобус 221

4 мин231 м

6 минМетро M1

5 мин377 м

Инфраструктура поблизости

Магазины17Аптеки1Парки и скверы3Детсады17Спортзалы и фитнес-клубы16

Магазины17

Aldi59 м
Biedronka254 м
Lewiatan274 м

Аптеки1

Syrenka489 м

Парки и скверы3

Skwer Kaliny281 м
Skwer Aleksandry Piłsudskiej407 м
Skwer Lane'a Kirklanda727 м

Детсады17

Kangurek Hop43 м
Happy Hippo81 м
Żłobek TYGRYSEK221 м

Спортзалы и фитнес-клубы16

Zdrofit88 м
Body Best Studia Treningu EMS246 м
Joga Żoliborz joga-joga.pl262 м

Начальные школы рядом

по экзамену 8-классников

Окружение

50–55 dBPowązkowska · 160 мЛиния 509 · 294 мВоздух: очень хорошийПлатная зона (SPPN)

Карта шума

50–55 dB Lden

ночью 45 dB

Источник: Mapa akustyczna m.st. Warszawy 2022 (hałas drogowy)

Улица с потоком

Powązkowska · 160 м

Источник: OpenStreetMap

Железная дорога

Линия 509 · 294 м

Источник: OpenStreetMap

Воздух

очень хороший

станция «Warszawa, IMGW», 2.6 км

Источник: GIOŚ

Риск затопления

вне закартированных зон

Источник: Карты зон затопления (ISOK)

Парковка

Платная зона (SPPN)

Источник: Strefa Płatnego Parkowania (ZDM Warszawa)

Что построят рядом

реестр GUNB (RWDZ)

2 стройки в реестре рядом2

Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną
разрешение на строительство · июль 2024 г. · проверить в реестре ↗
~200 м
Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, dwukondygnacyjnym garazem podziemnym, niezbędnymi urządzeniami infrastruktury techn…
разрешение на строительство · март 2024 г. · проверить в реестре ↗
~420 м

Разрешение не гарантирует, что стройка начнётся; отсутствие записей не значит, что рядом ничего не построят.

Состояние

7.9/ 10

по 15 фото

Современная, хорошо отделанная квартира с гостиной-кухней, двумя спальнями, двумя санузлами и выходом в собственный озеленённый двор. Основной минус вида — близко расположенные соседние корпуса, хотя окна выходят на ухоженную зелёную территорию.

Свежий стандартНейтральная свежая отделка, светлый паркет ёлочкой, серо-синий кухонный гарнитур, белая плитка под мрамор и аккуратная современная мебель.

Детали по фото

Что AI заметил на фото: риски и плюсы

На фото видны собственный огороженный газон и мощёная терраса, что является отдельной внешней зоной отдыха и требует уточнить порядок ухода и правила использования.

Помимо основной ванной комнаты с душем и стиральной машиной, виден отдельный гостевой WC, что повышает практичность для семьи.

Ремонт8 / 10

Освещённость8 / 10

Планировка8 / 10

Окна и вид7 / 10

Мебель8 / 10

Свежая отделка: ровные светлые стены, аккуратные потолочные карнизы, новые двери, чистая сантехника и качественный паркет ёлочкой. Видимых повреждений или следов износа нет.

Большие окна и остеклённые двери в гостиной дают много дневного света; спальни также имеют полноценные окна. Светлые стены и отделка дополнительно усиливают освещённость.

План предусматривает гостиную с кухонной зоной 19,91 м², две спальни по 11,92 м², два санузла и просторный холл; помещения распределены логично. Кухня открыта в гостиную, что подтверждается планом.

Современные окна и широкое остекление выходят в озеленённый внутренний двор с газоном и живой изгородью, но напротив находятся близко расположенные жилые корпуса. Вид приятный, однако не панорамный и частично ограничен соседними зданиями.

Квартира меблирована аккуратным современным диваном, круглым обеденным столом со стульями, кухонным гарнитуром со встроенной варочной панелью, духовкой, вытяжкой и холодильником; в спальне есть встроенный шкаф. Мебель выглядит ухоженной и готовой к использованию.