Ceny mieszkań w Krakowie
Ile naprawdę kosztują mieszkania w Krakowie? Poniżej mediana ceny za m² z rzeczywistych aktów notarialnych (rejestr cen nieruchomości RCN) - nie z ofert, które bywają zawyżone względem finalnych cen transakcji.
Oferty vs transakcje
Ceny ofertowe pochodzą z aktywnych ogłoszeń, transakcyjne - z rejestru RCN. Różnica to przestrzeń negocjacyjna plus zmiana cen w czasie.
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Krakowie?
Mediana ceny transakcyjnej to 15 307 zł/m². Tyle wynosi środkowa cena z 11 321 aktów notarialnych zarejestrowanych w RCN w ostatnich 12 miesiącach (stan na październik 2026). Połowa transakcji mieści się w przedziale 13 449–17 639 zł/m² - poniżej i powyżej tych wartości trafiają się zwykle mieszkania odbiegające standardem, piętrem albo lokalizacją w obrębie miasta.
Aktywne oferty w Krakowie mają medianę 15 579 zł/m², czyli o 2% wyżej niż finalne ceny transakcyjne. Ta różnica to w praktyce przestrzeń negocjacyjna plus zmiana cen w czasie - akty notarialne trafiają do rejestru z opóźnieniem.
Ile kosztuje mieszkanie 35, 50 i 70 m² w Krakowie?
Orientacyjna wartość przy medianie 15 307 zł/m². To przeliczenie mediany na metraż, a nie wycena konkretnego mieszkania - stan techniczny, piętro i standard wykończenia potrafią przesunąć kwotę o kilkanaście procent.
| Metraż | Cena orientacyjna | Zakres (25–75%) |
|---|---|---|
| 35 m² | 535 745 zł | 470 715-617 365 zł |
| 50 m² | 765 350 zł | 672 450-881 950 zł |
| 70 m² | 1 071 490 zł | 941 430-1 234 730 zł |
Masz na oku konkretne mieszkanie?
Sprawdź w 2 minuty, czy cena nie jest zawyżona względem realnych transakcji - z analizą zdjęć, okolicy i przestrzeni do negocjacji.
Zobacz aktualne oferty mieszkań w Krakowie →
Ceny miesiąc po miesiącu
+3% rok do rokuMediana cen transakcyjnych RCN w poszczególnych miesiącach. Słupki u dołu pokazują liczbę transakcji. Ostatnie miesiące bywają niepełne - akty notarialne trafiają do rejestru z opóźnieniem, a miesiące ze zbyt małą liczbą transakcji pomijamy.
Te same dane w liczbach
| Miesiąc | Mediana zł/m² | Transakcji |
|---|---|---|
| lipiec 2026 | 15 338 | 805 |
| czerwiec 2026 | 15 718 | 1042 |
| maj 2026 | 15 518 | 1110 |
| kwiecień 2026 | 15 291 | 1393 |
| marzec 2026 | 15 262 | 1208 |
| luty 2026 | 15 557 | 1050 |
| styczeń 2026 | 15 264 | 1064 |
| grudzień 2025 | 15 450 | 1315 |
| listopad 2025 | 14 691 | 1173 |
| październik 2025 | 14 774 | 1082 |
| wrzesień 2025 | 15 160 | 1010 |
| sierpień 2025 | 14 976 | 958 |
| lipiec 2025 | 14 926 | 1077 |
| czerwiec 2025 | 14 820 | 788 |
| maj 2025 | 14 594 | 914 |
| kwiecień 2025 | 15 062 | 950 |
| marzec 2025 | 14 689 | 985 |
| luty 2025 | 14 524 | 904 |
| styczeń 2025 | 14 141 | 1148 |
| grudzień 2024 | 14 322 | 1200 |
| listopad 2024 | 14 053 | 926 |
| październik 2024 | 13 724 | 1036 |
Ceny według dzielnic
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Zakres (25–75%) | Δ oferta | Transakcji |
|---|---|---|---|---|
| Stare Miasto | 19 801 | 17 216-23 298 | — | 574 |
| Grzegórzki | 18 536 | 15 105-21 012 | — | 416 |
| Zwierzyniec | 17 652 | 15 138-20 833 | — | 184 |
| Krowodrza | 17 427 | 14 997-20 388 | — | 504 |
| Bronowice | 17 015 | 15 505-18 388 | — | 645 |
| Podgórze | 16 419 | 14 604-18 998 | — | 1943 |
| Łagiewniki-Borek Fałęcki | 15 853 | 13 876-18 108 | — | 230 |
| Prądnik Czerwony | 15 551 | 13 538-18 697 | — | 600 |
| Dębniki | 15 231 | 13 674-16 702 | — | 992 |
| Czyżyny | 14 958 | 13 322-16 524 | — | 546 |
| Prądnik Biały | 14 898 | 13 705-16 459 | — | 1968 |
| Podgórze Duchackie | 14 499 | 12 800-16 251 | — | 631 |
| Mistrzejowice | 13 968 | 12 877-15 461 | — | 480 |
| Bieżanów-Prokocim | 13 716 | 11 974-15 228 | — | 581 |
| Swoszowice | 13 241 | 11 557-14 153 | — | 153 |
| Bieńczyce | 12 821 | 11 378-14 583 | — | 243 |
| Nowa Huta | 12 568 | 11 354-13 900 | — | 371 |
| Wzgórza Krzesławickie | 11 524 | 10 660-12 585 | — | 258 |
Najdroższe i najtańsze dzielnice w Krakowie
Najwyższą medianę ma Stare Miasto - 19 801 zł/m². Najniższą Wzgórza Krzesławickie - 11 524 zł/m². Między skrajnymi dzielnicami jest 72% różnicy, więc średnia dla całego miasta niewiele mówi o konkretnym adresie.
Ceny mieszkań według ulic w Krakowie
Najwięcej aktów notarialnych - 867 - zebrała jedna ulica: Myśliwska. Spośród 40 ulic z wystarczającą liczbą transakcji najdroższa to Rakowicka (20 369 zł/m²), najtańsza - Półłanki (10 946 zł/m²). Między skrajnymi ulicami jest 86% różnicy, więc sam adres potrafi przesunąć cenę mocniej, niż wynikałoby ze średniej dla dzielnicy.
| Ulica | Mediana zł/m² | Transakcji |
|---|---|---|
| Myśliwska | 14 516 | 867 |
| Papierni Prądnickich | 15 000 | 561 |
| Stefana Banacha | 14 707 | 505 |
| Osiedle Piastów | 12 871 | 465 |
| Rydlówka | 17 948 | 373 |
| Mierzeja Wiślana | 15 649 | 369 |
| Romana Ciesielskiego | 13 102 | 329 |
| Mogilska | 18 628 | 320 |
| Powstańców | 13 654 | 318 |
| Pychowicka | 17 003 | 271 |
| Jana Kantego Federowicza | 15 807 | 243 |
| Grzegórzecka | 18 905 | 237 |
| Zygmunta Glogera | 15 794 | 236 |
| Samuela Bogumiła Lindego | 17 553 | 227 |
| Przewóz | 14 819 | 218 |
| Sosnowiecka | 14 490 | 214 |
| Adama Bochenka | 14 204 | 206 |
| Osiedle Bohaterów Września | 13 676 | 205 |
| Rakowicka | 20 369 | 201 |
| dr. Jana Piltza | 15 142 | 195 |
| Portowa | 19 000 | 188 |
| Gustawa Morcinka | 11 601 | 170 |
| Wita Stwosza | 20 024 | 165 |
| Podedworze | 13 700 | 164 |
| Prandoty | 16 867 | 157 |
| Kobierzyńska | 15 082 | 153 |
| Józefa Wybickiego | 18 012 | 152 |
| Karola Bunscha | 15 294 | 147 |
| Władysława Łokietka | 12 324 | 146 |
| Mariana Domagały | 14 182 | 146 |
| Piaszczysta | 15 035 | 145 |
| Półłanki | 10 946 | 141 |
| Lasówka | 14 110 | 139 |
| Pana Tadeusza | 18 540 | 138 |
| Franciszka Bohomolca | 14 617 | 131 |
| Walerego Sławka | 16 290 | 131 |
| Wizjonerów | 16 500 | 131 |
| Bartosza Głowackiego | 17 097 | 130 |
| Eliasza Radzikowskiego | 14 601 | 127 |
| Dąbska | 19 868 | 127 |
Ulice z co najmniej 15 transakcjami w ostatnich 24 miesiącach, uszeregowane według liczby aktów. Krótsze okno nie wystarcza: ulica to najmniejszy wycinek danych i przy rocznym oknie połowa adresów wypada poniżej progu. Nazwy zapisujemy tak, jak stoją w rejestrze - część z przedrostkiem (ulica, aleja, osiedle), część bez niego.
Mediana według liczby pokoi
Najczęściej zmieniają właściciela mieszkania 3 pokoje - 4018 z 11 321 transakcji, czyli 35% rynku. Najwyższą medianę za metr ma kategoria „1 pokój” (17 316 zł/m²), najniższą „4+ pokoi” (13 742 zł/m²) - między nimi 26% różnicy. Ten rozrzut jest zwykle węższy niż między dzielnicami, więc liczba pokoi mówi o cenie metra mniej niż adres.
| Pokoje | Mediana zł/m² | Oferty zł/m² | Δ oferta | Transakcji |
|---|---|---|---|---|
| 1 pokój | 17 316 | 17 107 | −1% | 1151 |
| 2 pokoje | 16 146 | 16 040 | −1% | 4008 |
| 3 pokoje | 14 672 | 15 155 | +3% | 4018 |
| 4+ pokoi | 13 742 | 14 126 | +3% | 2144 |
Skąd te dane
Liczby pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) - cen z aktów notarialnych zawartych transakcji. Liczymy medianę (wartość środkową) z 11 321 transakcji mieszkań w oknie 12 miesięcy oraz zakres typowy 25–75%, odporne na pojedyncze skrajne sprzedaże. To ceny zawarcia, a nie ceny ofertowe.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani wyceny nieruchomości. Dane RCN rejestrowane są z opóźnieniem i mogą być niekompletne.
Najczęstsze pytania
- Czy to ceny ofertowe, czy transakcyjne?
- Transakcyjne - z rejestru RCN (akty notarialne). Ceny ofertowe na portalach są zwykle wyższe od finalnych cen transakcji.
- Jak liczona jest mediana?
- Mediana to środkowa cena za m² ze wszystkich transakcji w oknie 12 miesięcy: połowa była tańsza, połowa droższa. Jest odporniejsza na skrajne wartości niż średnia.
- Jak często aktualizujecie dane?
- Dane RCN odświeżamy co tydzień. Sam rejestr ma naturalne opóźnienie - akt notarialny trafia do niego z poślizgiem kilku miesięcy.